나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53451 [4] 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광명시 철산동 소재 '철산역1번출구' 남측 직선거리 약130미터 지점에 위치하는 '금강빌딩' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 일반 상업지역 내의 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(철산역(7호선))이 위치하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지상8층 지하3층건 내 지하1층 비101호 외 5개호수로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 페인팅, 타일, 벽지, 인테리어 등 마감. 바닥 : 아스타일 등 마감.

이용상태

근린생활시설(거상룸살롱, 아시아나룸살롱 등)로 이용중임. (일부 벽체는 가변적으로 이용중인 것으로 조사됨)

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 중앙공급식 냉.난방설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭12미터, 동측으로 폭15미터 정도의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

철산동 421 :일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(광명광덕초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 본건은 김문식지분(2분의1)만의 평가임.

물건 비고

지분매각임.공유자 우선매수신고 제한 있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음). 경매물건 6개호수는 근린시설 등으로 이용중이며 일부 벽체를 가변적으로 이용중임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53451 (4)

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 421 금강빌딩 지하층비104호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 134,000,000원 (본 건 지분(1/2) 평가액)

* 토지면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

* 토지지분: 8.455㎡ (약 2.56평)

* 건물면적: 76.14㎡ (약 23.03평)

* 건물지분: 38.07㎡ (약 11.52평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광명시 철산동 소재 '금강빌딩' 내 지하1층 비104호

* 교통: 지하철 7호선 '철산역' 1번 출구에서 남측 직선거리 약 130미터 지점에 위치합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

* 주변 환경: 인근 일대는 주로 상업용 부동산이 밀집한 일반 상업지역 내 상가지대로서 상업용으로서의 제반 입지는 무난한 편입니다.

* 도로: 본 건물은 북측으로 폭 12미터, 동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2008년 4월 3일 접수된 광명농업협동조합의 근저당권 (을12) 입니다.

* 말소예정 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들 (갑9 서울보증보험주식회사 가압류, 갑12 서울보증보험주식회사 강제경매)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 지상권에 대한 내용은 공란으로 표시되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입/사업자일자: 2023-11-24

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각 특이사항:

* 본 건은 채무자 김문식의 지분(2분의 1)만을 매각 대상으로 합니다.

* 공유자 우선매수 신고가 가능하나, 우선매수권을 행사하려는 공유자는 해당 매각 기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 차회 경매 기일부터는 우선권이 없습니다.

* 등기부 채권 총액은 1,855,980,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 철산역 인근의 활성화된 일반 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 업종: 본 건은 제2종근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가서상 판매시설, 위락시설, 숙박시설 등으로도 활용 가능하다고 명시되어 있어, 다양한 업종의 사업자가 입점하여 영업할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주변: 상업용 부동산이 밀집한 지역 특성상 관련 업종의 집객 효과 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내에는 공용 위생 설비, 급배수 설비, 엘리베이터 설비, 화재 경보 설비, 중앙 공급식 냉난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의를 제공합니다.

* 교통: 지하철 7호선 철산역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 매우 용이합니다.

* 주변: 상업지역에 위치하여 각종 편의시설 및 상업시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 건물 및 토지의 지분(1/2)만을 매각 대상으로 하므로, 낙찰자는 해당 부동산의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 일부 지분만을 소유하게 됩니다. 이로 인해 향후 부동산의 관리, 처분, 명도 등 재산권 행사에 복잡성과 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 지분 경매 물건의 특성상, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 또한, 낙찰 후에도 공유자와의 원만한 협의 및 관계 설정이 필수적입니다.

* 내부 이용 상태: 일부 내부 벽체가 가변적으로 이용 중이며, 관계인의 부재로 인해 정확한 내부 이용 상태 파악에 어려움이 있었습니다. (감정평가서 참조) 따라서, 현장 방문 및 추가적인 조사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상으로 조사되어, 현재 파악되지 않은 추가적인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 조사된 임차인 안 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 지하철 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 금강빌딩 내 근린상가 지분 경매 물건입니다. 상업 지역 내 위치하며 유동인구가 풍부한 지역에 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 그러나 본 건은 지분 매각 물건이며 공유자 우선매수권 행사 가능성이 존재하므로, 이러한 특수성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 현장 조사와 철저한 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 면밀히 검토한 후 투자 여부를 결정하시기를 권유합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가: 지하철 7호선 철산역과 매우 근접하여 높은 접근성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 상업지역의 잠재력: 일반 상업지역에 속해 있어 향후 상권 발달 및 부동산 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 다용도 활용: 제2종근린생활시설 외에도 판매, 위락, 숙박 시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여, 임대 맞춤 전략을 통해 수익성을 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각 물건으로, 감정평가액 134,000,000원은 해당 지분(1/2)만의 평가액임을 유의해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지분의 시장 가치, 공유자와의 협상 가능성, 향후 발생할 수 있는 명도 및 관리 비용, 법무 비용, 재매각 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 낙찰 후 인수하게 되는 보증금은 없으나, 지분 매각으로 인한 추가적인 비용 및 복잡성을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.