나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570319 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 732-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.11.14

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건 으로서,
(사용승인일 : 2013.06.13)
외 벽 : 치장벽돌 마감.
내 벽 : 벽지도배 마감.
창 호 : 하이샷시 창호 마감.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비등이 되어 있으나, 장기간 미사용 방치상태로서 정상가동 여부는 재확인이 필요할것으로 판단됨.

부합물 및 종물

별첨" 건물개황도" 와 같이 ㄱ)-ㅅ)이 소재하는바, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 건물만 매각. 이 사건 매각물건에 대한 대지 사용료를 명하는 확정판결(서울중앙지방법원 2019가소2251443)이 있음
- 지상 4층 단독주택으로서 2층 4가구, 3층 5가구, 4층 5가구 등 총 14가구로 구분되어 있음, 건물외벽에 'B'동이라고 표시 되어 있음(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 경매 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경570319 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정평가액: 223,707,120원

* 매각대상: 건물만 매각

* 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 732-2 (주소지 변경: 인천광역시 옹진군 영흥남로 419-18)

* 건물 용도: 다가구주택 (건축물대장상 용도: 단독주택, 14가구로 구분됨)

* 토지 면적: 370.00㎡ (약 111.9평)

* 건물 면적: 369.88㎡ (약 111.9평)

* 건물 제시외 면적: 103.92㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕, 지상 4층

* 사용승인일: 2013년 6월 13일

* 주차: 옥내 자주식 4대 (46㎡)

2. 입지조건

* 교통

* 영흥대교를 통해 육지와 연결되어 있으며, 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통 이용 시 버스 노선이 있으나, 배차 간격 및 운행 횟수가 제한적일 수 있습니다.

* 주요 도심까지의 이동 시간은 다소 소요될 수 있습니다.

* 편의시설

* 영흥면 소재지에 기본적인 상점, 마트, 병원 등 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 편의시설 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경

* 해안 지역에 위치하여 관광지로서의 입지적 장점을 가집니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않으나, 상세한 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권 보존: 미국인 외 2명 (2024.10.25)

* 말소기준권리: (주)모현컨소시엄의 1번 조유경지분 강제경매 (2024.11.07, 15,574,356원)

* 이후 권리: 박영숙의 1번 조유경지분 전부 이전 (2025.05.23, 매매), (주)모현컨소시엄의 1번 채길선지분 전부 이전 (2026.08.26, 매매), (주)모현컨소시엄의 1번 송정열지분 전부 이전 (2026.08.26, 매매). 이 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건의 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 이에 대한 대항력 유무 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: (주)모현컨소시엄의 1번 조유경지분 강제경매 (2024.11.07)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위이거나, 말소기준권리에 의해 소멸되는 저당권, 전세권, 임차권 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 (또는 불분명):

* 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 만약 성립한다면 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 건물만 매각 대상이며, 해당 건물에 대한 대지 사용료를 명하는 확정판결(서울중앙지방법원 2019가소2251443)이 존재합니다. 이는 낙찰자가 대지 사용료를 지급해야 할 수 있음을 의미합니다.

* 특이사항: 공유자우선매수신고가 가능하며, 이는 낙찰자가 결정된 후 해당 공유자가 법적 절차를 통해 낙찰가로 해당 지분을 우선 매수할 수 있는 권리입니다 (1회에 한함).

4. 상권분석

* 영흥면은 관광지로서 성수기에는 관광객 대상의 상권이 활성화될 수 있습니다.

* 다가구주택으로서 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능하나, 정확한 임대 시세 및 공실률은 별도 조사가 필요합니다.

* 주변 부동산 시세 및 개발 계획 등은 추가적인 시장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

* 영흥도 내에는 해수욕장, 관광지 등 휴양 및 여가 시설이 다수 있습니다.

* 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설은 면 소재지에 주로 분포되어 있습니다.

* 2013년 사용승인된 건물이나, 장기간 미사용 방치 상태로 인해 설비 정상 가동 여부 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지 사용료 지급 의무: 건물만 매각 대상이며, 대지 사용료 지급 의무를 명하는 확정판결이 존재하여 낙찰 후 별도의 토지 비용이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여, 성립 시 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 건물 전체가 아닌 1/2 지분 매각이므로, 건물 사용 및 관리에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 경매 절차 중 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다.

* 건물 시설 노후 및 유지보수: 장기간 미사용으로 인한 설비 점검 및 수리, 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 다가구주택의 1/2 지분 경매 물건입니다. 건물만 매각되나, 토지 사용료 지급 의무 및 법정지상권 성립 불분명 등 토지 관련 불확실성이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성과 공유자 우선매수 가능성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 14가구 구성으로 임대 수익 잠재력은 있으나, 제반 비용 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 수익률 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 14가구로 구성된 다가구주택으로, 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 영흥도가 관광지로서의 가치를 지니고 있어, 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 및 토지 관련 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 223,707,120원

* 본 물건은 대지 사용료 지급 의무, 법정지상권 성립 불확실성, 지분 매각이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 정확한 임대 수익률 분석, 토지 사용료 및 법정지상권 관련 비용 산출 없이는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 제한적이나, 감정가를 기준으로 위험 요소를 고려하여 내부적으로 검토할 경우, 보수적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 약 1억 5천 6백만원 ~ 1억 7천 9백만원 수준이나, 투자자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.