나이스옥션 법원경매 인천 2024타경583537 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-53 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "석정중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각급 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는
기존주택지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 "방축로" 및 "경원대로" 로변에 버스정류장이
소재하고, 남측 인근에 경인선전철 "간석역"이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 1991년 6월 17일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 세장형 토지로서, "다세대주택" 2개동 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 12미터, 동측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로에 각각 접하며,
동측 도로는 고저차로 인하여 차량 출입이 곤란하고 서측 도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>이며,
추가적으로 기호(2) 토지는 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 66,000,000원) 등기가 등재되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경583537 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-53 2동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 24.65㎡ (약 7.45평)

토지지분: 24.65㎡ (약 7.45평)

건물면적: 42.57㎡ (약 12.87평)

건물지분: 42.57㎡ (약 12.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

사용승인일: 1991년 6월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "석정중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각급 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 "방축로" 및 "경원대로" 로변에 버스정류장이 소재하고, 남측 인근에 경인선전철 "간석역"이 위치하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 12미터, 동측으로 로폭 약 25미터 내외의 포장도로에 각각 접하며, 동측 도로는 고저차로 인하여 차량 출입이 곤란하고 서측 도로를 통하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

인천지방법원 2019카단2835 (인천신용보증재단 가압류, 접수 2019-07-12)

* 등기부상 권리관계

말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을7, 권리자: 서울보증보험주식회사, 보증금: 66,000,000원, 전입일자: 2017-04-17, 확정일자: 2017-03-31)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 가지고 있습니다. 그러나 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, 실제 경매 참여 시에는 해당 조건 변경 내용과 말소동의의 효력 유무를 반드시 추가로 확인해야 합니다. 한국토지주택공사(등기부상 주택임차권, 말소: 인수)는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

이 외 모든 선순위 권리(말소기준권리 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 110,973,512원

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-04-17

확정일자: 2017-03-31

배당신고일자: 2019-06-25

대항력: 있음

비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-04-17

확정일자: 2017-03-31

배당신고일자: 2019-06-25

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, SGI 인수조건 변경 내용 확인 필수)

4. 상권분석

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "석정중학교" 남서측 인근에 위치한 기존 주택 밀집 지역입니다.

* 주변에는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 다양한 형태의 주거시설이 혼재하고 있으며, 각급 학교시설 및 근린생활시설이 분포하여 주거 환경이 안정적인 편입니다.

* 상업 시설은 인근 대로변을 따라 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 경인선 간석역이 도보 거리에 위치하고 있으며, 주요 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로도 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

* 주거: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 밀도가 높습니다.

* 주변 교육시설: 석정중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 파악된 혐오시설은 없습니다.

* 최근 시세 분석 (2026년 3월 거래 기준)

* 2014년식, 64.73㎡ (약 19.6평) 다세대주택: 17,300만원

* 1987년식, 47.56㎡ (약 14.4평) 다세대주택: 12,000만원

* 1991년식, 34.65㎡ (약 10.5평) 다세대주택: 5,500만원

본건(42.57㎡, 1991년식)은 34.65㎡ 물건과 연식은 유사하나 면적이 더 크며, 47.56㎡ 물건과는 면적과 연식에서 차이가 있습니다. 5,500만원에 거래된 34.65㎡ 물건을 기준으로 면적 비율을 적용하면 약 6,765만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 감정가 8,900만원은 비교 물건들의 시세 범위 내에 있으나, 연식 및 리스크 요인을 고려 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 서울보증보험과 관련된 인수 조건에 변화가 있었음을 시사하며, 이는 경매 참여자에게 불확실성을 야기할 수 있습니다. 정확한 변경 내용을 사전에 확인하는 것이 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 서울보증보험 주식회사의 임차권이 대항력을 가지고 있어, 원칙적으로는 보증금을 인수해야 합니다. 비록 물건명세서 상 말소동의 확약서 제출로 인수 보증금 0원으로 예상되나, 'SGI 인수조건 변경'과 함께 고려할 때, 해당 조건 변경이 말소동의 효력에 영향을 미치는지 면밀히 검토해야 합니다. 최악의 경우 임차인 보증금 66,000,000원을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후도: 1991년 준공된 건물로, 연식이 오래되어 향후 예상치 못한 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 일부 토지는 절대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대차 관계에 대한 상세 파악이 어렵다는 점은 명도 과정에서 추가적인 이슈를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 간석역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 밀집 지역에 속하여 기본적인 생활 인프라가 양호합니다.

권리분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인(서울보증보험)의 존재와 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항입니다. 물건명세서 상 말소동의가 있어 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 이러한 특이사항은 반드시 추가적인 확인 및 분석이 필요합니다.

건물 노후도, 토지이용계획 상의 제약 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 비교적 합리적인 가격으로 취득 시, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 89,000,000원

* 주변 최근 실거래가 분석 (2026년 3월 기준):

* 34.65㎡ (10.5평), 1991년식: 5,500만원 (건물면적 42.57㎡ 대비 약 1.23배 면적)

* 47.56㎡ (14.4평), 1987년식: 12,000만원

* 본건(42.57㎡, 1991년식)의 감정가는 8,900만원으로, 34.65㎡ 물건 거래가(5,500만원) 대비 면적 증가분과 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 47.56㎡ 물건과의 시세 차이가 크게 나는 점, 그리고 'SGI 인수조건 변경' 및 대항력 있는 임차인의 존재라는 리스크 요인을 감안해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 해당 리스크 요인에 대한 철저한 확인 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

* 리스크 요인을 보수적으로 반영하여, 감정가 수준 이하 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 70,000,000원 ~ 85,000,000원 (단, SGI 관련 조건 변경 및 말소동의 효력 유무 등 추가 확인이 필요한 모든 사항을 고려한 보수적 범위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.