나이스옥션 법원경매 인천 2024타경547852 [1] 인천광역시 계양구 계산동 340-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2024.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 본건 위치
인천광역시 계양구 계산동 소재 "안남중학교" 북측 인근에 소재함
○ 주위 환경
다세대주택 및 아파트 중심의 주택지대임

교통상황

○차량접근여부 : 가능함
○대중교통여건 : 보통임
- 버스 : 인근에 소재한 간선도로(주부토로 등)변에 버스 정류장 소재함
- 전철 : 북서측 인근에 인천1호선(계산역) 소재함

형태 및 이용상태

○토지형태 : 부정형 토지
○이용상황 : 근생 및 주택 건부지

인접 도로상태

○남동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6662))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(2024-06-20)<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

○ 해당사항 없음

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 본 건물
연와조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물로서
외부마감: 드라이비트 마감
내부마감: 벽지, 페인팅, 타일, 인테리어 등 마감
창호마감: PVC 새시 등
○ 부대건물의 경우
판넬조 판넬지붕 단층 건물로서
내외부마감: 판넬 마감

이용상태

○ 본 건물: 1층 및 지하1층은 근생시설, 2,3층은 주택임
○ 부대건물: 화장실

설비내역

○ 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 되어 있음

부합물 및 종물

○ 건물개황도 참조

공부와의 차이

○ 3층의 경우 공부상 용도는 "사무실"이나 현황은 "주택"임
○ 부대건물의 구조의 경우 공부상 "세멘부럭/스라브"이나 현황은 "판넬조"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대내역 : 미상

물건 비고

- 지분매각
- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 일괄매각. 제시 외 건물 포함.
- 1층 및 지하 1층은 근생시설, 2,3층은 주택임. 3층의 경우 공부상 용도는 '사무실'이나, 현황은 '주택'임(감정평가서 참조).
- 부대건물의 구조는 공부상 '세멘부럭/스라브'이나 현황은 '판넬조'임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경547852 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 340-3

건물용도: 근린주택

감정가: 219,695,970원

토지면적: 96.00㎡ (약 29.04평)

건물면적: 235.28㎡ (약 71.17평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 1/2, 건물 1/2)

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 계산동 340-3번지, "안남중학교" 북측 인근

* 주위 환경: 다세대주택 및 아파트 중심의 주택지대

* 교통 상황: 차량 접근 용이함. 인근 간선도로(주부토로 등)변에 버스 정류장 소재. 북서측 인근에 인천1호선 계산역 소재 (대중교통 여건 보통)

* 인접 도로 상태: 남동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(2곳), 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을19, 근저당권 (권재영, 2024.02.22)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을19 이후 접수된 모든 권리 (근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 (단, 본건 등기부상 기록 없음)

* 채권 총액 (등기부 기재): 약 247,824,623원

* 임차인 현황:

* 송 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2020-11-24, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2014-12-12, 대항력 있음.

* 조 : 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-11-23, 대항력 있음.

* 주식회사메가퀀텀,김태현: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-08-04, 대항력 있음.

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-16, 대항력 있음.

* 주의사항: 일부 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 배당 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 참고: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 위 임차인들의 보증금 내역을 고려하여 최종 확인이 필요합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 해당 물건에 대한 우선매수신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 1층 및 지하 1층은 근린생활시설, 2, 3층은 주택으로 이용 중

* 주위 환경: 다세대주택 및 아파트가 밀집된 주거지 상권

* 교통: 차량 접근 가능하며, 버스 및 지하철(계산역) 이용이 가능한 보통 수준의 교통망

* 활용 가능성: 저층부 근생시설은 상가, 고층부 주택은 주거용으로 복합적인 가치 보유

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 안남중학교 인근에 위치

* 편의 시설: 주거지 상권 내 일반적인 편의시설 이용 가능

* 교통: 계산역(인천1호선) 접근 용이

* 주변 시설 조사 결과: 본건 인근에 특별히 확인되는 유해하거나 혐오시설은 없습니다. 주로 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 물건이 아닌 지분(50%)만 매각되므로, 공동 소유로 인한 운영 및 관리상의 분쟁 가능성 상존

* 공유자 우선매수권 행사: 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 수 있음

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 여부와 관계없이 명도에 어려움이 발생할 수 있으며, 보증금/차임이 일부 미상인 임차인 존재 가능성

* 공부와의 현황 차이: 3층 용도(사무실→주택), 부대건물 구조(세멘부럭/스라브→판넬조) 등 공부와 현황의 차이 존재

* 미상 임대 관계: 정확한 임대차 현황 파악에 어려움 존재

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 지분(50%)이 매각 대상입니다. 1, 2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 활용 가능하여 복합적인 가치를 지니고 있습니다. 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권이 존재한다는 점은 입찰 결정 시 가장 큰 고려 요소입니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나 명도 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 부동산 강제 경매로 진행되어 채무 변제를 위한 경매임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있으나, 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 복합 용도(근생+주택) 건물로 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유

* 지분 매각이므로, 추후 공동 소유자 간 협의를 통해 건물 전체를 취득하거나 지분 매각을 통한 시세차익을 노릴 수 있음

* 상대적으로 합리적인 감정가 수준으로, 시세보다 저렴하게 취득할 기회

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 219,695,970원이며, 이는 건물 전체에 대한 평가액입니다.

토지 및 건물 지분(50%) 매각임을 감안하고, 공유자 우선매수권 및 제반 리스크를 고려할 때, 전체 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

본 건의 제반 사항(지분 매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 등)을 종합적으로 고려하여, 약 180,000,000원 수준의 입찰가를 제안합니다.

참고: 위 입찰가는 전체 부동산 가치를 기준으로 제안되었으며, 낙찰 시 해당 지분(50%)을 해당 가격으로 취득하게 됩니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.