나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570289 [1] 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 448-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2024.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 소재 "덕포2리상촌마을회관" 북서측 인근에 위치
하며, 부근은 단독주택과 농경지 및 임야 등으로 형성된 순수농촌지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 자체 지면 평탄한 부정형 토지이며, 도로 부지로 이용중임.
기호(3) : 자체 지면 평탄한 부정형 토지이며, 사무소 건부지로 이용중임.
기호(4) : 자체 지면 평탄한 사다리형 토지이며, 도로 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(3) 토지 북측으로 기호(1) 도로부지(폭 약 5-6미터)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형))
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-11)임.
<추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설
공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
※재산권 행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획확인원을
발급 받아 확인하시기 바랍니다.

기호(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형))
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-11)임.

기호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-11)임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 다수의 수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서
(사용승인일 : 2022.08.17)

외 벽 : 노출콘크리트 마감 등
창 호 : PVC창호임.

이용상태

일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 및 수목 포함.
- 목록1, 4는 도로로 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경570289 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 448-2

용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

감정가: 281,025,600원

토지면적: 1076.00㎡ (약 325.57평)

토지지분: 660.987㎡ (약 199.95평)

건물면적: 67.10㎡ (약 20.30평)

건물지분: 67.1㎡ (약 20.30평)

건물 제시외면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부천지구축산업협동조합 (부OOOOO)

특이사항: 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 강화군 화도면 덕포리 소재 "덕포2리상촌마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 농촌지대임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

* 이용상태:

* 기호(1): 자체 지면 평탄한 부정형 토지, 도로 부지로 이용 중.

* 기호(3): 자체 지면 평탄한 부정형 토지, 사무소 건부지로 이용 중.

* 기호(4): 자체 지면 평탄한 사다리형 토지, 도로 부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 기호(3) 토지 북측으로 기호(1) 도로부지(폭 약 5-6미터)와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1), (3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역.

* 기호(4): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역.

* ※문화재 관련 인허가 사항 및 증명용 토지이용계획확인원 발급 확인 필요.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 목록1, 4 토지의 지역권 (승역지 지역권)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. (등기일 2016.04.26, 을구 순위번호 5번/8번)

* 말소기준권리: 근저당권 (부천지구축산업협동조합, 2019.09.18 접수, 을12/을1)

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 토지부채권 총액 약 51억 1천 5백만원, 건물부채권 총액 약 50억 2천 9백만원. (단, 본 경매 개시 결정 채권액은 56,391,533원)

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-05

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자가 2024.04.05로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 대항력은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌지대로 상업시설이 밀집된 지역이 아니므로, 일반적인 상권 분석보다는 주변의 농경지 및 단독주택과의 연계성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 물건지 인근 반경 1~2km 내에 소규모 상점, 편의점, 식당 등이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다. (단, 주변 지역 개발 계획 및 잠재적 시설 입주 가능성은 추가 조사 필요)

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능. 차량 접근 용이.

* 교육: 강화군 내 초/중/고등학교 이용 가능 (차량 이동 필요).

* 편의시설: 인근 마을 및 강화읍 소재 마트, 병원, 관공서 등 이용 가능 (차량 이동 필요).

* 주변 환경: 농경지 및 자연 녹지 위주의 쾌적한 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 토지를 단독으로 사용할 수 없으며 다른 지분권자와의 협의가 필요합니다.

* 지역권 인수: 토지 지분 중 도로 부지로 이용되는 부분에 대한 지역권이 인수되므로, 해당 지역권의 범위와 효력을 정확히 파악해야 합니다.

* 건축물 현황: 건물은 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.08.17로 비교적 최근입니다. 제시외 건물 및 수목은 일괄 매각 대상입니다.

* 과도한 등기부 채권 총액: 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 총 채권액이 매우 높아 경매 진행 과정에서의 변동 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 화도면의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설(사무소)로, 토지 지분과 건물 전체가 매각 대상입니다. 비교적 최근에 사용승인을 받은 건물이지만, 지분 매각으로 인한 제약과 도로 부지에 대한 지역권 인수 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 주변 환경은 농촌 지역 특유의 쾌적함을 제공하지만, 상업 시설이나 생활 편의 시설은 차량 이동이 필요한 수준입니다. 다수의 채권자와 높은 총 채권액은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물: 2022년 8월 사용 승인을 받은 건물로 상태 양호 예상.

* 토지 지분 및 건물 일괄 매각: 건물을 활용할 수 있는 기회.

* 자연 친화적인 입지: 전원 생활 또는 조용한 환경에서의 사업을 고려하는 수요층에게 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 인수되는 권리: 지역권 (별도의 금전적 부담으로 직접 계산되지는 않으나, 권리 행사 제약 가능성 존재)

* 감정가: 281,025,600원

* 예상 입찰가 산정 시, 지분 매각 및 지역권 인수 부담, 주변 시세, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 물건의 경우, 지분 매각이라는 큰 제약과 복잡한 권리 관계, 높은 총 채권액 등을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 정확한 시장 조사를 통해 주변 유사 물건의 거래 사례를 파악하는 것이 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 명확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준 (약 1억 9천 7백만원 ~ 2억 2천 5백만원)에서 고려해 볼 수 있습니다. (이 금액은 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.