나이스옥션 법원경매 대전 2023타경3384 [1] 대전광역시 서구 변동 74-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2023.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 변동 소재 ""봉산중학교"" 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위
일원은 학교, 아파트, 빌라 및 단독주택 등이 소재하는 획지 및 가로망 정비된 기존주택
지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지역내의 가장형 평지로서, 주상용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태

세로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-05-09), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-
12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-
20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(수정재)<문화재보호법>, 중점
경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역) 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바라며. 건물의 구조·용도·이용상황 등으로
보아, 본건에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서
·외벽 : 화산석 및 벽돌치장쌓기, 드라이비트 마감.
·내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 기타마감.
·바닥 : 문경석물갈기, 타일 등 기타마감.
·창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

1층 : 소매점(매일샌드), 계단실, E/V실
2층 : 다가구주택(3가구)
3층 : 다가구주택(3가구)
4층 : 다가구주택(3가구)
5층 : 다가구주택(1가구)
옥탑: 계단실, 기계실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스, 방범도어, 화재경보기, CCTV,
주차장 및 기타설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 를 참조 하시기 바라며, 건축물의 구조·용도·이용상황
등으로 보아 본건에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

본건기호(2) 5층의 공부상용도는 ""제2종근린생활시설(사무소)"" 이나, 기준시점현재의
현황은 ""다가구주택(1가구)"" 으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

ⓑ 현장조사시 이해관계인의 부재중으로 건물의 내부현황은 일부세대확인 및 건축물대
장상의 평면도에 의거하여 일반적인 다가구주택을 기준으로 평가하였는 바, 경매진
행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
확장형 발코니, 계단실 및 기계실, 베란다는 건물감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
제시외 수목은 토지감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
5층은 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 현황은 "다가구주택(1가구)"로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경3384 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 변동 74-15

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,162,743,680원

* 토지면적: 239.80㎡ (약 72.55평)

* 건물면적: 477.04㎡ (약 144.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 창신새마을금고 (등기부상 확인됨)

* 건축물 현황: 지상 5층 철근콘크리트구조 건물로, 1층은 소매점, 2-4층은 다가구주택(각 3가구), 5층은 다가구주택(1가구)로 이용 중이며 옥탑은 계단실, 기계실 등으로 이용.

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 변동 소재 봉산중학교 동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 학교, 아파트, 빌라, 단독주택 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준.

* 토지: 완경사 지역 내 가장형 평지로서 주상용 건물 건부지로 이용 중.

* 도로: 세로각지에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 08월 21일 접수된 창신새마을금고 근저당권 (을1).

* 인수되는 권리: 인수되는 유치권, 등기된 부동산 권리, 임차권은 없습니다. 모든 을구 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2022-02-03, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (입주자 김 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-04, 확정 2019-03-19, 배당신고 2023-03-16, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-25, 확정 2019-03-13, 배당신고 2023-07-03, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-27, 확정 2022-10-17, 배당신고 2023-04-28, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-04, 확정 2019-03-08, 배당신고 2023-05-09, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (입주자 최 ): 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-12, 확정 2019-03-28, 배당신고 2023-03-16, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-10-16, 확정 2018-10-01, 배당신고 2023-04-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-08-27, 확정 2018-08-27, 배당신고 2023-06-08, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-13, 확정 2020-03-23, 배당신고 2023-07-14, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-09, 확정/배당신고 없음, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (입주자 유 ): 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-22, 확정 2019-01-25, 배당신고 2023-03-16, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-04, 확정 2019-03-04, 배당신고 2023-07-13, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 상기 임차인 중 김희경은 월세가 있으나 보증금이 적고 대항력이 없으며, 나머지 임차인들 역시 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 제2종일반주거지역으로, 학교 및 주거 시설이 밀집된 지역.

* 건물 현황: 1층에 소매점(매일샌드)이 입점해 있으며, 5층은 공부상 용도와 현황 용도가 다름.

* 시장: 기존 주택가 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 적합.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용 가능.

* 편의시설: 인근 주택가 내 편의점 등 기본적인 편의시설 존재. (정확한 정보는 추가 확인 필요)

* 교육시설: 봉산중학교가 인접하여 교육 환경 양호.

* 주변 환경: 주택가가 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 5층 용도 불일치: 공부상 "제2종근린생활시설(사무소)"이나 현황은 "다가구주택(1가구)"로 이용 중. 이는 위반건축물 해당 가능성이 있으며, 철거 또는 원상복구에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 가축사육제한구역

* 절대보호구역 (교육환경 보호)

* 역사문화환경보존지역 (수정재)

* 중점 경관관리구역 (도솔산)

이러한 제한 사항은 향후 건축 또는 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 인접 도로 상태: 세로각지에 접하여 차량 진출입이나 도로 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 정보 확인의 어려움: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 현황을 전부 확인하지 못했으며, 건축물대장상의 정보에 기반하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 변동 소재의 다가구주택으로, 다수의 임차인이 존재하나 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 입지 자체는 주거 지역 내 학교 인근으로 안정적이며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 5층의 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 토지이용계획 상의 제한, 세로각지 접합 등의 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담 없음.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 취득.

* 대전 서구 변동 지역 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 가치, 현장 시세, 입찰 경쟁률, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. (낙찰가는 보통 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 개별 물건의 특성에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.