나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30851 [2] 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 수랑어린이공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제2층 제201호외 3개호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 및 화강석, 창호 : 샷시창호 등의 마감임.

이용상태

기호(가~라) : 근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 승강기, 화재경보 및 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대관계는 미상임. 2) 기타 호별배치도의 각 호별 위치는 집합건축물대장의 현황 도면을 기준으로 개략 적으로 표시하였으니 정확한 위치는 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30851 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 382,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

건물면적: 102.84㎡ (약 31.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.4. 특이사항

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-08-31

* 감정평가서 요약: 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 수랑어린이공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상임. 호별배치도의 각 호별 위치는 집합건축물대장의 현황 도면을 기준으로 개략적으로 표시하였으니 정확한 위치는 재확인을 요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 수랑어린이공원 북서측 인근에 위치.

* 주변은 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주상용 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통상황

* 일반적인 교통 이용 상황은 보통시됨.

* 인접 도로: 본건 남측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (광주미래신용협동조합, 2022-02-28 접수, 채권최고액 1,320,000,000원).

* 본 경매개시결정 등기: 갑14 임의경매 (광주미래신용협동조합, 2026-03-24 접수, 채권액 1,422,148,610원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음).

* 등기부채권 총액: 3,383,755,283원.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권 이전 등기 (갑3, 주식회사비피에스글로벌) 및 신탁등기 말소 (갑2, 유한회사청암)가 확인됨.

* 후순위 권리인 가압류, 압류 등 다수의 권리가 존재하나, 을1 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 모든 후순위 권리(갑4, 갑5, 갑7, 갑8, 갑9, 갑12, 갑14, 갑15)는 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임대관계는 미상이며, 임대차 관계가 없을 것으로 추정되나, 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 우산동 일대는 각종 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역으로, 상권의 활성도가 양호한 편임.

* 수랑어린이공원 인근에 위치하여 주거 지역의 배후 수요를 확보할 수 있으며, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하여 상권 형성에 긍정적인 영향을 주고 있음.

* 광주광역시 광산구 우산동 일대는 준주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 지역 내 유동인구가 꾸준히 발생하는 것으로 파악됨. 다만, 구체적인 상권 활성화 정도는 주변의 대형 상업시설 유무 및 접근성, 그리고 상가 업종 구성 등에 따라 달라질 수 있음.

* 최근 주변 지역에서 재개발 사업(동·서작 재개발사업 등)이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

* 주변에 수랑어린이공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 인근에 아파트 단지들이 있어 배후 수요가 풍부하며, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교통은 남측 15m, 서측 8m 도로와 접하여 차량 접근이 용이함.

* 해당 지역은 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용에 불편함은 적을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 제공된 정보 상으로는 '특이사항', '주의사항', '특수물건정보'에 명확히 기재된 사항은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

* 광주 광산구 우산동 일대에서 고물상으로 인한 폐기물 방치 및 통행 불편 문제가 제기된 사례가 있음. 이는 주변 환경 및 미관에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 소음, 악취 등 생활 불편으로 이어질 가능성도 배제할 수 없음.

* 광주시는 2030년 생활 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 자원회수(소각) 시설 건립을 추진 중이며, 광산구도 후보지로 거론된 바 있음. 소각 시설이 혐오시설로 인식될 수 있으며, 지역 주민 간 찬반 갈등이 발생할 수 있음. 이와 관련된 잠재적 갈등 요인이 지역 환경에 영향을 줄 수 있음.

* 우산지구 우수저류시설 설치 공사에서 설계 오류로 인해 공사가 장기간 중단된 사례가 있으며, 이는 지역 개발 및 환경에 대한 행정 절차 및 신뢰도와 관련된 간접적인 리스크 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구 우산동의 근린상가로서, 수랑어린이공원 인근에 위치하며 주변은 상업 및 주거시설이 혼재하는 지역임. 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 지역 내 상권 활성도도 보통 수준으로 파악됨.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위의 다수의 권리 설정이 확인되나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확함. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 인수 시 유의해야 할 부분임.

* 주변 지역의 재개발 사업 추진 가능성 및 공원 인접 등 긍정적인 입지 요소를 가지고 있으나, 일부 지역의 폐기물 방치 문제, 신규 소각 시설 건립 논란 등 잠재적 리스크 요인도 존재함.

* 종합적으로 볼 때, 안정적인 상권과 양호한 입지를 바탕으로 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단되나, 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 현장 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 수랑어린이공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 주거 단지 배후 수요 확보가 용이한 입지.

* 주변 지역 재개발 사업 추진 등 미래 가치 상승 가능성 존재.

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 명확한 인수 조건.

* 상업 및 주거시설 혼재 지역으로 기본적인 상권 활성도 유지.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 382,000,000원으로 제시되어 있음.

* 현재 등기부상의 채권 총액은 약 33.8억 원에 달하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 채무는 없음.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 입지 조건, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 시장 상황, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 주변 근린상가의 실거래가 및 공시지가 등을 추가적으로 조사하고, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 임대 현황 등을 파악한 후 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고함.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 상권 분석 및 주변 부동산 시세 조사가 추가적으로 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.