나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [18] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록24.는 505-1호와 505-2호로 구분되어있으며 임차인이 504호 및 505-1호를 통합하여 근린생활시설(학원)으로 이용중이라고 권리신고함. 505-2호는 폐문으로 인하여 임차, 점유, 관리비 연체 여부, 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2026타경20112 (18)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층504호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 6층 건물

건물준공일: 2004년 06월 18일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 383,000,000원

토지면적: 63.26㎡ (약 19.14평)

건물면적: 206.73㎡ (약 62.54평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

* 504호 및 505-1호 통합 사용 (학원)

* 505-2호 폐문으로 인한 내부 확인 불가

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치하며, '용마초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건물의 서측으로는 대로가, 남측으로는 중로가 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(합포중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 08월 25일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을22)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* (주)예스인슈 (대표자: 이 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 3,000원

* 전입/사업자 등록일: 2015-11-19

* 대항력: 있음

* 네스트필드(주) (대표자: 김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2022-11-18

* 대항력: 없음

* 서기배 (상호: 이보영의토킹클럽합포학원)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 159,500원

* 전입/사업자 등록일: 2006-07-12

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 산호동 일대는 마산만과 인접하고 있으며, 최근 상남산호지구 재개발 사업이 추진되면서 지역에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 재개발 사업이 완료되면 약 3,000세대 이상의 대단지 아파트와 오피스텔, 상업 시설 등이 들어설 예정입니다. 이로 인해 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 예상됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

물건지 인근에는 신세계백화점 마산점, 롯데시네마, 창원NC파크(마산야구장) 등이 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다. 또한, 주상복합 '창원 마산 스퀘어 B'와 같이 대규모 주거 및 상업 복합 시설이 건설되거나 계획 중이어서, 관련 소비층 확보가 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

신세계백화점, 롯데시네마 등 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 양호하며, 마산역 및 주요 버스 노선 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

본 물건지 북동측 인근에 용마초등학교가 있으며, 합포중학교, 마산용마고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

서기배(이보영의토킹클럽합포학원) 및 (주)예스인슈 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 명확히 기재되어 있습니다. 그러나, 505-2호의 경우 폐문으로 인해 임차 현황, 점유 여부, 관리비 연체 여부 및 내부 상태를 확인할 수 없었습니다. 이에 따라 예상치 못한 추가적인 권리 관계나 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 응찰 시 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 내부 확인 불가

물건 조사 당시 이해관계인 부재 및 출입 제한으로 인해 건물 전유부분의 내부 확인이 불가했습니다. 따라서 건물 내부 상태, 설비 작동 여부 등은 현장 재확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 특이사항

504호와 505-1호가 통합되어 학원으로 이용 중이라는 권리 신고가 있었으며, 505-2호는 내부 확인이 불가능하여 이러한 통합 사용 및 미확인 구역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 준수한 입지에 위치한 근린상가입니다. 주변 개발 호재(상남산호지구 재개발)로 인한 미래 가치 상승이 기대되며, 상업 및 교통 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 일부 구역(505-2호)의 내부 확인 불가로 인한 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 특히 505-2호의 경우, 추가적인 임차인이나 점유자가 있을 수 있으며, 이로 인한 명도 등 법적 분쟁 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 마산만 인근의 우수한 입지 조건

* 상남산호지구 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대감

* 주변 풍부한 유동인구 및 상업/문화 시설 접근성

* 다수의 버스 노선 이용 가능한 편리한 교통망

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 383,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 505-2호에 대한 내부 확인이 불가하여 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 본 물건의 정확한 적정 입찰가 산출을 위해서는 현장 재조사, 임차인과의 협의 가능성, 주변 시세 분석 및 재개발 사업 진행 추이 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필요합니다. 위 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.