나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [15] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

근린생활시설(상호:산호뉴스터디수학학원)으로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20112 (15)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층501호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 226,000,000원 (2억 2천 6백만원)

* 토지면적: 37.23㎡ (약 11.26평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 121.67㎡ (약 36.79평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 대로(폭 25m~30m), 남측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 대로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(합포중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 석 (상호: 산호뉴스터디수학학원)

* 보증금: 0원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2005-08-20

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 인수 보증금이 없음을 의미하나, 임대차 계약 내용을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021-08-25 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을22) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을22(케이씨유엔피엘대부), 을25(한국자산관리공사), 을28(이주선) 근저당권 및 갑2(부산성의) 임의경매 개시결정 등기 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (물건명세서에 '지상권개요:' 언급이 있으나, 구체적인 권리 내역은 파악되지 않으므로 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 일반상업지역 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼재하고 있습니다.

* 용마초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종에 유리할 수 있습니다.

* 대로와 중로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용마초등학교, 합포중학교 (상대보호구역)가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 본건 소재지 주변에서 검색된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금이 0원인 임차인이 있으나, 명도 절차 진행 시 법률적 검토가 필요합니다.

* 건물 전체의 이용 상태 및 이해관계인 부재: 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 출입 제한으로 인해 전유부분의 확인이 불가했던 점은 중요한 확인 사항입니다. 이는 추후 건물 상태나 내부 시설에 대한 추가적인 정보 부족으로 이어질 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건이므로, 동일 채무에 묶인 타 물건의 경매 결과나 진행 상황이 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 신축건물(2004년 준공) 내 구분 소유 상가로서, 용마초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하며 대로와 중로에 접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 현재 '산호뉴스터디수학학원'으로 사용 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 0원으로 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인이 제한되었던 점과 공동담보 물건이라는 점은 본건의 주요 리스크 요인으로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원시 마산합포구의 중심 상업지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 대로와 중로에 접한 우수한 접근성은 상가로서의 가치를 높입니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 명도 후 직접 사용하거나 새로운 임대 시 수익률 확보에 유리할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교 및 주변 상권의 발전 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 총 낙찰가 기준으로 산정해야 합니다.

* 감정가는 226,000,000원입니다.

* 실제 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 건물의 현 상태, 향후 임대 수익률, 명도 소요 기간 및 비용, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 내부 확인 제한 등은 입찰가 산정 시 신중한 판단을 요합니다.

* 현재로서는 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 226,000,000원에서 250,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 전문가와의 상담 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.