나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [14] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

대항력있는 임차인 있을 수 있음. 본건은 405-1호와 405-2호로 구분되어 있으며 405-1호는 근린생활시설 및 업무시설(상호: 와이즈밀링센터)로 이용중이고 405-2호는 공실 상태로 보여지나 폐문으로 인하여 임차, 점유, 관리비 연체 여부, 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20112 (14)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 명칭

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층 405호

건물 명칭: 신한플러스

1.3. 건물 정보

용도: 근린상가, 업무시설

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브 지붕 6층 건물 내 4층

사용승인일: 2004년 06월 18일

1.4. 면적 및 평가 금액

토지면적: 34.34㎡ (약 10.39평)

토지 지분: 34.3401㎡ (약 10.39평)

건물면적: 112.23㎡ (약 33.95평)

건물 지분: 112.23㎡ (약 33.95평)

감정가: 208,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 분석

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 산호동은 마산만의 바다와 용마산을 품은 지리적 특성을 가지고 있으며, 과거 마산의 주거 및 상업 중심지 역할을 해왔습니다. 현재 재개발 등 원도심 활성화 노력이 진행 중인 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 서측으로 대로(폭 25~30m), 남측으로 중로(폭 15~20m)에 접하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 대중교통 이용 또한 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

해당 물건이 속한 지역은 일반상업지역에 해당합니다. 또한, 대로3류, 중로2류에 접하고 있으며, 가축 사육제한구역 및 상대보호구역(합포중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계 요약

소유권보존 등기일: 2004년 06월 24일 (주식회사신한플러스)

말소기준권리: 을22 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021년 08월 25일 접수, 6,000,000,000원)

이 외 다수의 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액: 7,550,000,000원

3.2. 임차인 현황 상세

* 임차인 1: (주)에스에이치콘 (대표자: 이 )

보증금: 1,000,000원

차임: 5,000원

사업자등록일: 2011년 09월 07일

대항력: 없음

* 임차인 2: 김 (상호: 와이즈밀링센터)

보증금: 10,000,000원

차임: 352,000원

사업자등록일: 2019년 12월 06일

확정일자: 2019년 12월 06일

대항력: 있음

3.3. 권리 소멸 및 인수 여부 판단

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2021.08.25. 접수)보다 늦은 2019년 12월 06일에 전입/확정일자를 받은 대항력 있는 임차인 김 (와이즈밀링센터)은 원칙적으로 경매 절차에서 소멸해야 합니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표기되어 있고, '물건명세서 참고사항'에 '대항력있는 임차인 있을 수 있음'으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다. (주)에스에이치콘은 대항력이 없는 임차인입니다.

3.4. 인수 가능한 보증금 총액

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 및 주변 상권 현황

건물은 제1종 및 2종 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로 복합적인 용도로 활용 가능합니다. 본건(405호)은 405-1호(와이즈밀링센터로 이용 중)와 405-2호(공실 추정)로 구분되어 있습니다. 산호동 일대는 과거 마산의 상업 중심지였으며, 현재는 신세계백화점 마산점, 산호시장 등과 인접하여 상권이 형성되어 있습니다. 창원 NC파크 마산구장이 인근에 위치하여 야구 관련 상권 활성화 움직임도 있습니다.

4.2. 업종 적합성 및 경쟁 환경

본 물건은 근린생활시설 및 업무시설로 사용 가능하며, 주변에 다양한 주거 및 상업시설이 밀집해 있어 일반적인 상가 업종에 대한 수요가 존재합니다. 다만, 405-2호의 공실 상태와 내부 확인 불가로 인한 활용 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 산호동 상점가 활성화를 위한 '야구거리 조성사업' 등 지역 사업들이 추진되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 생활 인프라

신세계백화점 마산점, 마산어시장, 산호시장 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 산호공원, 마산도서관 등 문화 및 휴식 시설도 가까이 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건 인근에 용마초등학교, 합포중학교, 마산용마고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 잠재 리스크

대항력 있는 임차인 김 (와이즈밀링센터)의 보증금 10,000,000원이 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점은 특이사항입니다. 법적으로는 말소기준권리보다 후순위 임차인이므로 소멸되어야 하나, '대항력 있음'으로 표기되고 '대항력있는 임차인 있을 수 있음'이라는 문구가 명시되어 있어, 경매 진행 시 법원 공고를 통해 인수 여부 및 배당 결과를 반드시 재확인해야 합니다. 인수 보증금 0원으로 명시된 점은 낙찰자가 추가 부담이 없을 가능성을 시사하나, 법원 결정에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 내부 확인 불가로 인한 리스크

본건은 405-1호와 405-2호로 구분되어 있으며, 405-2호는 폐문으로 인해 내부 확인이 불가합니다. 이로 인해 임차 관계, 점유 상태, 관리비 연체 여부, 내부 상태 등을 파악하지 못했습니다. 응찰 시 이러한 불확실성을 감안하여야 합니다.

6.3. 공동담보 물건의 특성

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채권 총액이 약 75억 5천만원에 달하는 고액 채무가 설정되어 있습니다. 이는 채권자들의 적극적인 경매 신청으로 이어질 수 있는 요인이 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 신한플러스 빌딩 내 근린상가 및 업무시설로, 용마초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 대로와 중로에 접하고 있어 교통 접근성이 우수하며, 주변에 백화점, 시장, 공원 등 다양한 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 김 (와이즈밀링센터)의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성(인수 보증금 0원으로 명시되었으나 주의 요망)이 존재합니다. 또한, 405-2호의 폐문으로 인한 내부 확인 불가 상태는 투자 결정 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 권리관계 및 내부 상태의 불확실성으로 인해 투자 시 면밀한 사전 조사와 리스크 관리가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치하여 근린생활시설 및 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 창원 NC파크 마산구장 인근으로, 향후 지역 상권 활성화에 따른 반사이익 기대 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 임차 관련 리스크 해소 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 차량 접근성이 좋은 대로 및 중로에 접해 있어 접근성과 가시성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

인수 보증금: 0원 (법원 명시 기준)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 낙찰가율, 그리고 상기 명시된 잠재적 리스크(임차인 인수 여부 불확실성, 내부 확인 불가)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 10,000,000원이 실제로 인수되지 않는다는 점을 법원 공고 등을 통해 명확히 확인한 후, 물건의 실제 가치와 시장 상황을 반영하여 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다. 현재로서는 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 감정가를 기준으로 하되 예상되는 명도 비용 및 기타 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.