나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [16] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

현황 근린생활시설 및 업무시설. 폐문으로 인하여 임차, 점유, 관리비 연체 여부, 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 상세

사건번호: 마산지원 2026타경20112 (16)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 5층 502호

토지 면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

건물 면적: 109.41㎡ (약 33.09평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 용도

감정가: 203,000,000원

주요 용도: 근린상가

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설

1.4. 기타 기본 정보

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

건물 준공일: 2004년 06월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대로(폭 25m~30m) 및 중로(폭 15m~20m)가 있어 차량 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 대로3류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역(합포중학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을22, 6,000,000,000원)입니다.

이후 한국자산관리공사 (을25, 480,000,000원), 이주선 (을28, 1,070,000,000원)의 근저당권이 설정되었으며, 부산성의의 임의경매 (갑2, 5,100,741,409원)로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 7,550,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현황 폐문으로 인해 임차인 점유 여부, 임대차 내용, 관리비 연체 여부 등을 직접 확인하지 못하였습니다. 응찰 시 이 점을 반드시 참고하여 별도의 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 물건은 근린상가 및 업무시설이 복합된 지역에 위치하며, 주변의 다양한 주거 및 상업시설을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 용마초등학교 인근에 위치하여 유동 인구 확보에 유리할 수 있습니다.

4.2. 잠재 수요

주변의 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등 다양한 용도의 시설이 있어 상가 및 업무시설로서의 잠재 수요가 존재합니다. 대로와 중로에 접해 있어 가시성 및 접근성이 뛰어나 고객 유치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 가능합니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용하기에 편리합니다.

5.2. 교육 시설

본 건 북동측 인근에 용마초등학교가 위치하고 있으며, 합포중학교는 상대 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

폐문으로 인해 물건 내부의 정확한 상태, 임차인의 점유 여부, 관리비 연체 등 상세한 현황을 파악하지 못했습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

6.2. 공동담보 및 채권 총액

본 물건은 공동담보로 진행되며, 등기부상 채권 총액이 약 75.5억 원으로 높으나, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.3. 기타

현재 공급된 정보만으로는 주변에 혐오시설 등 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구의 상업 지역에 위치한 근린상가 및 업무시설로, 대로와 중로에 접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공되었으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전한 물건입니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 및 임차 관계 미확인 사항은 응찰 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크입니다. 철저한 현장 조사와 추가적인 정보 수집을 통해 잠재적 리스크를 해소하고 수익성을 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 주요 도로에 인접하여 접근성과 가시성이 뛰어나며, 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 명도 가능성: 인수되는 보증금이 0원이므로, 임차인이 존재하더라도 협상에 따른 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 203,000,000원입니다.

현장 방문 불가로 인한 내부 상태 미확인, 임차인 관련 불확실성 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 명도 비용, 수리 비용, 기타 경매 관련 부대 비용 등을 종합적으로 검토하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임장 활동을 통한 면밀한 조사 후, 최적의 입찰 전략을 수립하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.