나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [13] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

현황 근린생활시설 및 업무시설. 감정평가서, 현황조사서에 폐문으로 호실 구분 여부는 기재되어 있지 않지만 상가임대차현황서상 404호, 404-2호로 구분신고 되어 있음. 폐문으로 인하여 임차, 점유, 관리비 연체 여부, 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

1.1. 1. 위치 및 주위환경

2.

1.1. 2. 교통상황

2.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

2.

1.2. 권리분석

2.

1.2. 1. 말소기준권리

2.

1.2. 2. 주요 권리사항

2.

1.2. 3. 임차인 현황

2.

1.3. 상권분석

2.

1.4. 생활정보

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

1.6. 종합 의견

2.

1.7. 투자 포인트

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

1. 물건 기본정보

2.

28. 92㎡ (약 8.75평)

2.

94. 50㎡ (약 28.60평)

2.

175,000,000원

2.

토지/건물 일괄매각

2.

부동산 임의경매

2.

케OOOOOOOOOOO

2.

마산지원 2026타경20112 (13)

2.

경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층404호

2.

근린상가

2.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 4층 404호

2.

2004년 6월 18일 사용승인

2.

1.1. 입지조건

2.

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 산호동 자체는 지리적으로 용마산과 마산만 바다 사이에 위치하여 '산호'라는 지명이 유래되었으며, 과거 마산의 주요 주거지역으로 발전해왔습니다.

2.

차량 접근이 용이하며, 본 건 서측으로는 대로(폭 25m~30m), 남측으로는 중로(폭 15m~20m)가 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

2.

본 물건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로 및 중로에 접해 있으며, 가축 사육 제한 구역 및 상대보호구역(합포중학교)으로 지정되어 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(을22)입니다.

2.

* 소유권보존: 2004-06-24 (주식회사신한플러스)

* 근저당권 (말소기준): 2021-08-25 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원)

* 근저당권 (말소): 2025-02-28 (한국자산관리공사, 480,000,000원)

* 근저당권공동담보 (말소): 2025-10-31 (이주선, 1,070,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2026-02-24 (부산성의, 5,100,741,409원)

총 등기부채권 금액은 7,550,000,000원입니다.

2.

상가건물임대차현황서상 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 에스육(주)(대표자:장연덕)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 5,000원

* 전입/사업일자: 2014-04-09

* 대항력: 있음

* 임차인: 오헌산업(주)창원지점(대표자:윤진수)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020-07-24

* 대항력: 있음

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

본 물건은 근린생활시설 및 업무시설로 이용 중이며, 용마초등학교 인근에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택이 혼재하고 있어 상권 형성에 긍정적입니다. 최근 창원NC파크 마산구장이 인근에 개장하면서 '마산 야구의 거리'가 조성되는 등 상권 활성화 움직임도 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 교육: 용마초등학교, 합포중학교, 마산용마고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 서측 대로, 남측 중로에 인접하여 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 또한 수월합니다.

* 편의시설: 주변에 상권이 잘 형성되어 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 신세계백화점 마산점, 마산상공회의소 등도 근거리에 위치합니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 현황 조사 시 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하였으며, 상가임대차현황서 상 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이 외 추가적인 임차인 존재 또는 권리관계의 미확인 가능성이 있어 명도에 상당한 부담이 될 수 있습니다. 응찰 시 반드시 이 점을 고려해야 합니다.

* 호실 구분 및 실제 현황 불확실성: 폐문으로 인해 내부 확인이 불가하여, 404호와 404-2호로 구분 신고된 실제 점유 및 이용 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 고액의 채무 총액: 등기부 채권 총액이 75억 원 이상으로 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 상업지역 내에 위치하며, 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 지니고 있습니다. 교통 접근성 또한 우수하며, 주변 상권도 비교적 발달해 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 폐문으로 인한 현장 확인 불가입니다. 이로 인해 대항력 있는 임차인의 실제 점유 여부, 내부 상태, 관리비 체납 여부 등을 전혀 파악할 수 없어 명도 및 권리 분석에 큰 위험 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 본 건은 철저한 사전 조사를 바탕으로 잠재적 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 도심 상업지역 내 입지: 용마초등학교 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 신한플러스 건물: 준공된 지 20년 내외의 건물로, 상가 및 업무시설로서의 가치를 지니고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권을 명확히 할 수 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

본 물건의 감정가는 175,000,000원입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 실제 점유 관계 미확인 등 여러 불확실성이 상존합니다.

이러한 명확하지 않은 권리관계 및 점유 상태로 인해 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 시점에서 매우 어렵습니다. 실제 명도 가능성, 예상되는 명도 비용, 임대료 수익률, 공실 위험 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 응찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가적인 권리 분석을 통해 모든 위험 요소를 제거하거나 최소화할 수 있는 가격으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.