나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [11] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

근린생활시설 및 업무시설(상호:늘솜치과기공소)로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2026타경20112 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (부산성의)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6, 신한플러스 4층 401호

용도: 근린상가 (현황: 늘솜치과기공소)

건물명: 신한플러스

감정가: 111,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

토지지분: 18.3588㎡ (약 5.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황도 보통 수준입니다. 본건 서측으로는 대로(폭 25m~30m)와 남측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있어 도로 접근성이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용 상태

본건 토지는 평지의 사다리형으로서, 현재 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을22 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-08-25 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 및 인수 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리(을25, 을28, 갑3 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 류영원 (상호: 늘솜치과기공소)

보증금: 10,000,000원

차임: 413,600원

전입/사업일자: 2021-04-12

대항력: 있음

비고: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 낙찰 후 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 7,550,000,000원으로 매우 높게 나타나고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설로 건축물대장에 등재되어 있습니다. 현재는 근린생활시설 및 업무시설 용도로, '늘솜치과기공소'로 이용 중에 있습니다.

4.2. 지역지구 및 주변 상권

토지는 일반상업지역에 해당하며, 주변은 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집한 지역으로 일정한 배후수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 용마초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

대로와 중로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역은 학교, 상업시설, 주거시설이 주로 분포하고 있어 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 존재

임차인 류영원(늘솜치과기공소)은 대항력을 보유하고 있어 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점과 상반되므로, 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 건물 이용 상태 미확인

현장 조사 시 출입 제한으로 인해 전유부분(401호)의 실제 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인하여 현황과 공부상 내용의 차이, 수리 상태 등을 파악해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 75억원 이상으로 매우 높아, 권리관계가 복잡하거나 경매 절차 상 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 용마초등학교 인근에 위치한 근린상가 점포입니다. 일반상업지역에 속하며 대로와 중로에 접하여 교통 및 접근성이 우수한 장점이 있습니다. 현재 '늘솜치과기공소'로 이용 중에 있으며, 대항력있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로 작용합니다. 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인과 함께, 현장 조사 시 전유부분의 이용 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 높은 채권 총액 또한 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 학교 인근 상업 및 주거 밀집 지역으로 잠재적 수요층이 존재합니다.

* 양호한 교통망: 대로와 중로에 접해 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 확보에 유리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 범위가 넓습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 산정되었으나, 대항력있는 임차인으로 인해 10,000,000원의 보증금 인수 가능성이 상존합니다. 따라서, 실제 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부, 건물 내부 상태, 주변 시세, 낙찰 후 예상 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 입찰 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 추가적인 권리분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.