나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [12] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 감정 및 현황조사시 폐문으로 내부 확인하지 못하였으나 임차인이 통합하여 근린생활시설(의원)으로 사용중이라고 권리신고함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 마산지원 2026타경20112 (12)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 4층402호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 673,000,000원

* 토지면적: 111.10㎡ (약 33.61평)

* 건물면적: 363.11㎡ (약 109.84평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각.

1.2. 건물 정보

* 건물명: 신한플러스

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 4층 402호

* 준공 연도: 2004년 6월 18일

* 건물 전체 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설

* 본건(402호)의 이용 상태: 감정 및 현황조사 시 폐문으로 내부 확인이 불가했으나, 임차인이 통합하여 근린생활시설(의원)으로 사용 중이라고 권리신고함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치함.

* 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있음.

* 건물은 대로(폭 25~30m) 및 중로(폭 15~20m)에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

2.2. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 일반상업지역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 기타 제한 사항: 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(합포중학교)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(주식회사신한플러스) 이후 다수의 근저당권이 설정되었으며, 경매개시결정 등기(부산성의)가 말소기준권리가 되고, 해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채권액 합계: 7,550,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이점태 (상호명: 우석덴탈)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 1,834,800원

* 전입/사업일자: 2023-09-07

* 배당신고일자: 2026-03-19

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 종합

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인의 경우 대항력이 없어, 임차인의 보증금 90,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으나, 현재 배당신고가 되었고 대항력이 없으므로 인수 보증금은 0원으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 건이 위치한 산호동 일대는 과거 마산만의 해안 저지대였으나, 도시 개발과 함께 상업 및 주거 지역으로 발전하였음.

* 인근에 '용마초등학교'가 있으며, 근린생활시설, 업무시설, 주택 등이 혼합된 복합 상권 형태를 띠고 있음.

* 최근 창원시가 산호동 상점가와 부림시장 등 지역 상권을 활성화하기 위한 지원 사업을 추진하고 있으며, 특히 산호동 상점가는 '야구' 콘텐츠를 활용한 활력 증진 방안을 모색하고 있음. 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요소임.

* 마산 상권 전반에 대한 활성화 방안이 논의되고 있으며, 이는 본 물건의 잠재 가치를 높일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 용마초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋음.

* 합포중학교와 마산용마고등학교 또한 인근에 있어 교육 관련 시설 이용이 편리함.

* 다만, 합포중학교 주변은 '상대 보호 구역'으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요함.

5.2. 편의 및 기타 시설

* 산호동에는 산호공원, 마산상공회의소, 신세계백화점 마산점, 사보이호텔 등 다양한 편의 및 공공 시설이 자리하고 있음.

* 마산도서관이 산호동에 위치하여 문화 및 교육 인프라를 이용할 수 있음.

* 신한플러스 건물 자체에 승강기, 소화전, 화재경보 및 탐지 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

* 감정평가 및 현황 조사 당시 건물이 폐문 상태여서 내부 상태를 직접 확인할 수 없었음. 이는 실제 물건의 상태, 내부 구조, 설비 등을 파악하는 데 제약을 줌.

6.2. 임차인 관련 사항

* 임차인이 의원(근린생활시설)으로 사용 중이라고 권리신고했으나, 내부 확인이 불가하여 정확한 이용 현황 및 상태 파악이 어려움.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

* 주변 지역은 상업 및 주거 시설 위주로 구성되어 있어 직접적인 혐오시설과의 인접성은 낮음.

* 다만, 마산자원회수시설(소각시설)이 마산합포구 진동면에 위치하며, 의료폐기물 소각장 건립 추진 사례가 있어, 장기적으로 폐기물 처리 시설 관련 환경 이슈가 지역에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수는 없음. 그러나 본 물건지와의 직접적인 인접성이나 영향은 미미할 것으로 판단됨.

* 가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역 등의 토지 이용 규제가 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 상업용 부동산으로, 대로와 중로에 접한 좋은 입지 조건을 갖추고 있으며 주변 상권 활성화 노력도 진행 중입니다. 용마초등학교와 각종 편의시설이 인접하여 생활 편의성 및 접근성이 우수합니다. 건물 구조 및 설비는 양호한 편이나, 폐문으로 인한 내부 미확인 상태와 임차인의 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 현재까지 파악된 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 법적 검토가 필요합니다. 다만, 대항력이 없는 임차인이므로 원칙적으로 보증금은 인수되지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대로와 중로에 인접한 코너 부지 혹은 대로변 접근성이 좋은 위치로, 차량 통행량이 많아 상업 시설로서 가치가 높음.

* 지역 상권 활성화: 창원시 및 마산합포구에서 추진하는 상권 활성화 사업의 수혜를 받을 가능성이 있음. 특히 산호동 상점가의 야구 콘텐츠 활용 전략은 잠재 고객 유입에 기여할 수 있음.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로 복합적인 용도 사용이 가능하여 다양한 사업적 수요에 대응할 수 있음.

* 안정적인 임대 수익 기대: 적절한 임대 조건을 갖출 경우, 상업 시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됨.

* 개발 잠재력: 창원시의 지속적인 도시 발전 및 상권 재정비 노력에 따라 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 673,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 미확인으로 인한 리스크, 임차인 관련 불확실성, 그리고 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 정보상 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 내부 상태 및 잠재적 가치를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 구체적인 입찰가 산정은 내부 상태 확인 후, 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 추가로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. (참고: 인수 보증금 합계 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.