나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [6] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

현황 근린생활시설 및 업무시설. 폐문으로 인하여 임차, 점유, 관리비 연체 여부, 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 마산지원 2026타경20112 (6)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6, 신한플러스 2층202호

용도: 근린생활시설 및 업무시설 (집합건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설, 기타용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설)

감정평가액: 269,000,000원

토지 면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

건물 면적: 109.41㎡ (약 33.10평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부상 말소기준권리)

건축년도: 2004년 6월 18일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

2.

3. * 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 차량 통행이 빈번한 대로변에 인접해 있습니다.

대중교통 이용 역시 비교적 편리한 편으로, 전반적인 교통 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

본건 서측으로 폭 25m~30m의 대로, 남측으로 폭 15m~20m의 중로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역으로 지정되어 있으며, 건폐율 및 용적률 적용에 유리한 입지입니다.

가축 사육 제한 구역, 상대 보호 구역(합포중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2.

3. * 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을24)입니다.

이후 접수된 모든 권리(을27, 을30, 갑2)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최초 소유권 보존 등기는 2004년 6월 24일 주식회사신한플러스 명의로 되어 있습니다.

* 인수 대상 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, '지상권개요:'에 대한 언급이 있어, 해당 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

현황 임차인 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 이에 따라 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 반드시 현장 재확인을 통해 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

3. * 주변 상업 시설

본건은 근린생활시설 및 업무시설 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

학교, 주거 단지, 상업 시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 상권 특징

창원시 마산합포구는 오랜 기간 형성된 도심 지역으로, 지역 주민들의 이용률이 높은 편입니다.

다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있으며, 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

1.4. 생활정보

2.

3. * 교육 시설

용마초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

합포중학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의 및 근린 시설

주변에 다양한 상업 시설 및 주거 단지가 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. * 내부 확인 불가

본건은 폐문으로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다.

이에 따라 임차 관계, 점유 현황, 관리비 연체 여부, 내부 상태, 시설물 파손 여부 등을 파악할 수 없어 응찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 미확인 임차 관계

임대 관계가 미상으로 파악되었으며, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 저항이나 예상치 못한 보증금 인수 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 미소멸 권리 가능성

등기부상 매각으로 소멸되는 권리가 명확히 기재되어 있으나, '지상권개요:' 언급으로 인해 잠재적인 미소멸 권리 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 창원시 마산합포구의 일반상업지역에 위치하며, 대로와 중로에 접하여 교통 및 접근성이 우수한 근린상가 및 업무시설입니다.

건축년도가 비교적 신축에 속하며, 건물 구조 및 설비 내역 또한 양호한 편으로 평가됩니다.

그러나 폐문으로 인한 내부 상태 및 임차 관계 미확인, 잠재적 미소멸 권리 가능성 등 중대한 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 리스크 요인을 명확히 파악한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 안정적인 상권에 위치하여 지속적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 뛰어난 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라는 향후 가치 상승 잠재력을 높입니다.

* 다양한 용도(근린생활시설, 업무시설, 운동시설)로 활용 가능하여 임대 공백 위험을 줄일 수 있습니다.

* 철저한 분석과 리스크 관리를 통해 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 동시에 확보할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 본건의 감정평가액은 269,000,000원입니다.

내부 확인 불가, 임차 관계 미상 등의 중대한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 불확실성을 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (예: 약 188,300,000원 ~ 215,200,000원)

정확한 입찰가는 추가 현장 조사를 통한 내부 상태 및 임차 관계 확인, 주변 시세 비교 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.