나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [8] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

현황 근린생활시설 및 업무시설. 폐문으로 인하여 임차, 점유, 관리비 연체 여부, 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 마산지원 2026타경20112 (8) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층301호이며, 새로운 주소 표기상으로는 경상남도 창원시 마산합포구 산호동로 1 (산호동)입니다.

용도는 근린상가입니다.

감정가는 237,000,000원입니다.

토지 면적은 37.23㎡ (약 11.26평)이며, 건물 면적은 121.67㎡ (약 36.80평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 부산성의이며, 본 건은 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로는 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로 활용 가능합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2004년 6월 18일에 사용승인을 받았습니다.

본 건은 6층 건물 내 3층 301호에 해당합니다.

건물 내에는 승강기 1대가 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치하며, '용마초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 서측으로는 대로(폭 25m~30m), 남측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역에 속하며, 가축 사육제한구역 및 상대보호구역(합포중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 6,000,000,000원)입니다.

이 외에도 한국자산관리공사, 이주선 외 다수의 근저당권 및 근저당권공동담보 목록이 존재했으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 사건의 임의경매개시결정은 2026년 2월 24일 부산성의에 의해 이루어졌으며, 채권액은 5,100,741,409원입니다.

등기부상 채권 총액은 약 7,550,000,000원입니다.

집합건물 등기부상 소유권 보존은 주식회사신한플러스 명의로 2004년 6월 24일에 이루어졌습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

다만, 현장 조사 시 폐문으로 인해 임차 관계, 점유 여부, 관리비 연체 여부 등에 대한 확인이 불가능하였으므로, 입찰 시 각별한 주의가 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 산호동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 복합 용도 지역입니다.

용마초등학교와 인접해 있어 학군 수요와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 입지적 이점을 가집니다.

또한, 업무시설 및 공동주택 등 다양한 용도의 건물들이 밀집해 있어 유동 인구 및 잠재적 고객층 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

대로와 중로에 접한 교통 요지라는 점은 상업 시설로서 접근성을 높여주며, 이는 매출 증대에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

검색 결과, 마산합포구 산호동 지역에는 의료폐기물 소각장 건립 추진 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 본 물건과 직접적인 연관이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 마산자원회수시설이 인근에 위치하나, 통상적인 혐오시설로 분류되지는 않습니다. 전반적으로 주변 상권은 재래시장(마산어시장) 및 주요 상권(창동, 오동동)과 연계되어 있으며, 신세계백화점 마산점 인근 지역도 상권 활성화를 위한 노력이 있으나, 최근 백화점 활용 방안이 지지부진한 상황이라는 보도도 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않아 쾌적한 상업 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 대중교통 이용이 편리한 지역에 위치하고 있으며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

용마초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려하는 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

주변에 다양한 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

주변의 상업 시설 이용 및 주민 편의를 위한 시설들이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 폐문으로 인한 내부 확인 불가입니다.

이는 임차인 존재 여부, 실제 점유 상태, 내부 시설 상태, 관리비 연체 내역 등을 정확히 파악하기 어렵게 만듭니다.

잠재적 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 월세 조건이 미상이므로 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 명도 과정에서 분쟁이 생길 가능성이 있습니다.

또한, 등기부채권 총액이 약 75.5억원으로 높은 편이어서, 경매 물건의 감정가 대비 경쟁이나 낙찰가의 변동성이 있을 수 있습니다.

따라서, 철저한 사전 조사를 통해 내부 상태와 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동의 입지 좋은 상업 지역에 위치한 근린생활시설 및 업무시설 복합 용도의 건물입니다.

대로와 중로에 접한 교통 편리성과 주변의 주거 및 상업 시설과의 연계성은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 및 미상 임대차 관계는 본 건의 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 현장 방문 등을 통해 상세한 정보 수집 및 분석이 선행되어야 합니다.

이러한 리스크를 감안하고 철저한 사전 조사를 거친다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로와 중로에 접한 교통 요지이며, 주거 및 상업 밀집 지역에 위치.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 외 업무시설 등으로 활용 가능하여 다양한 수익 모델 창출 기대.

* 지역 내 인프라: 학교, 상업 시설 등 생활 편의 시설 접근성 양호.

* 신축 당시의 건폐율 및 용적률이 높아 향후 건물 활용 및 증축 가능성 잠재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 237,000,000원을 기준으로 하되, 현장의 권리 관계, 내부 상태, 시장 상황, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

폐문으로 인한 내부 확인 불가 및 잠재적 임차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금은 현재 0원으로 파악되므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

입찰 희망자는 최소 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 합리적인 수준으로 가격을 제시하는 것이 권장됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 개별적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 산출하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.