나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [4] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

근린생활시설 및 업무시설(상호: 주식회사 바이오닉스)로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20112 (4)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층106호

건물명: 신한플러스

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설)

감정가: 411,000,000원

토지 면적: 17.48㎡ (5.29평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 57.12㎡ (17.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자 (경매 신청인): 부산성의

총 등기부채권액: 7,550,000,000원

건물 상세: 총 6층 건물 중 1층 101호 외 23개호, 철근콘크리트구조

건물 연면적: 4966.56㎡ (1502.52평)

대지 면적: 1050.60㎡ (317.79평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 (케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권, 2021-08-25)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 주요 채권 내역:

- 케이씨유엔피엘대부주식회사 (근저당권): 6,000,000,000원

- 한국자산관리공사 (근저당권): 480,000,000원

- 이주선 (근저당권공동담보): 1,070,000,000원

- 부산성의 (임의경매): 5,100,741,409원

* 임차인 현황:

- (주)바이오닉스 (비고: ): 보증금 15,000,000원, 차임 715,000원, 전입(사업)일자 , 대항력 없음.

- 강 (비고: 상가건물임대차현황서상): 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2016-08-09, 대항력 있음. (대항력 있으나 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 인수 조건은 추가 확인 필요.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치하며, 용마초등학교 인근의 상업지역으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 건물 용도 및 활용 가능성: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로 복합 용도 활용이 가능하여 다양한 업종의 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 용마초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 본건 서측 대로, 남측 중로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강 (전입일자 2016-08-09) 임차인이 존재하며, 대항력 있음으로 표시되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수 조건 및 명도 과정에서의 분쟁 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당권과 임의경매 개시결정이 설정되어 있어 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다. 총 등기부채권액이 매우 높아 경매 진행 과정이나 낙찰 후 잔여 채무 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 현장 확인의 어려움: 이용상태 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한으로 불가하여, 실제 내부 상태, 하자 여부, 불법 건축물 존재 여부 등을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 명도 관련 이슈: 임차인과의 협상 및 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 신한플러스 상가 106호로, 초등학교 인근 상업지역에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 제1,2종근린생활시설, 업무시설 등으로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(강 )의 존재, 복잡한 권리관계, 현장 확인의 어려움 등 투자 시 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크를 해소할 수 있는지 여부를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용마초등학교 인근 상업지역으로, 안정적인 배후 수요 확보가 기대됩니다.

* 다용도 활용성: 근린생활시설 및 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 다각화가 가능합니다.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 복잡한 권리관계와 대항력 있는 임차인 이슈로 인해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(강 )의 존재로 인해 실제 명도 비용 및 잠재적 분쟁 비용을 고려해야 합니다.

감정가는 411,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 결과, 주변 시세, 임차인과의 협상 가능성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 부분에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.