나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [9] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 경계벽체 구분없이 통합하여 근린생활시설(상호: 애니핏24-헬스장)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20112 (9)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 3층302호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 770,000,000원

* 토지면적: 121.15㎡ (약 36.64평)

* 토지지분: 121.15㎡ (약 36.64평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 395.94㎡ (약 119.77평)

* 건물지분: 395.94㎡ (약 119.77평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 경계벽체 구분 없이 통합하여 근린생활시설(상호: 애니핏24-헬스장)으로 이용 중임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 일부

* 사용승인일: 2004-06-18

* 감정평가서요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 대로(폭 25m~30m), 남측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축 사육제한구역, 상대보호구역(합포중학교)입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 없음.

* 말소기준권리: 을24 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-08-25)

* 등기부채권 총액: 7,550,000,000원

* 소유권보존: 주식회사신한플러스 (2004-06-24)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-08-25, 6,000,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2025-02-28, 480,000,000원)

* 근저당권공동담보목록: 이주선 (2025-10-31, 1,070,000,000원)

* 임의경매개시결정: 부산성의 (2026-02-24, 5,100,741,409원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서 (상호: 애니핏24-헬스장)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,080,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-15

* 확정일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주위환경: 대상 물건은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 용도: 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설로 이용 가능한 건물입니다.

* 주요 시설: 용마초등학교가 인근에 위치하며, 대로와 중로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 상권 특성: 상호 '애니핏24-헬스장'으로 운영 중인 점으로 보아 운동 시설 및 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 용마초등학교가 북동측 인근에 있으며, 합포중학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 대로와 중로에 접해 있어 자가용 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주거 및 상업시설과의 연계성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 상태 확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 출입 제한으로 전유부분 확인이 불가하여, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 75억 5천만원으로 매우 높아, 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 통합 이용: 경계벽체 구분 없이 통합하여 헬스장으로 이용 중인 상태로, 향후 내부 원상 복구 또는 분할 이용 시 추가 비용 또는 분쟁 가능성이 있습니다.

* 학교 주변 입지: 상대보호구역(합포중학교)으로 지정되어 있어, 향후 교육 환경 관련 규제 적용 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 산호동에 위치한 근린상가 건물로, 대로와 중로에 접한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 '애니핏24-헬스장'으로 통합 운영되고 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 현장 실사 시 내부 확인의 한계, 높은 채권 총액, 통합 이용으로 인한 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리 관계가 복잡하므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 명확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 접근성: 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 외부 활동 및 물류 이동에 유리합니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 상권 변화에 유연하게 대처할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이므로, 명도 진행 시 비교적 명확한 절차 진행이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 770,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 본건의 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 접근하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.