나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [7] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

근린생활시설(상호: 라이크골프)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20112 (7)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층203호

* 건물명: 신한플러스

* 용도: 근린상가

* 감정가: 979,000,000원

* 토지면적: 122.01㎡ (약 36.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 398.76㎡ (약 120.63평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 서측으로는 대로, 남측으로는 중로에 접해 있어 교통망이 우수합니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 제한사항: 가축 사육제한구역 및 상대보호구역(합포중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사신한플러스 (2004-06-24)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-08-25, 6,000,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2025-02-28, 480,000,000원) - 말소예정

* 근저당권: 이주선 (2025-10-31, 1,070,000,000원) - 말소예정

* 임의경매: 부산성의 (2026-02-24, 5,100,741,409원) - 말소예정

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2021-08-25)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기된 모든 근저당권 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부는 별도 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정 (상호: 라이크골프)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-09

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 관련 주의사항: 임차인 정 은 대항력이 없으나, 현재 '라이크골프'라는 상호로 영업 중인 것으로 확인됩니다. 현장 방문 시 실제 점유 및 영업 현황, 추가적인 특이사항 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 업종 분포: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 복합적으로 형성되어 있습니다.

* 상권 특성: 초등학교 및 중학교 인근에 위치하여 학생 유동인구와 더불어 배후 주거지의 수요를 확보할 수 있는 상업 지역입니다.

* 주요 시설: 용마초등학교, 합포중학교가 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통편의성: 대로와 중로에 접해 있어 차량을 통한 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

* 주변 편의시설: 상업 및 주거 지역 특성상 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 출입 제한으로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태 확인이 어려웠습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인하여야 합니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이로 인해 경매 절차 또는 낙찰 후 권리 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있었으나 (이후 임차인 현황으로 확인됨), 내부 이용 현황 등은 경매 시 재확인이 필수입니다.

* 채무 규모: 등기부채권 총액이 7,550,000,000원으로 매우 큰 규모이므로, 채무 관계 및 경매 절차 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동에 소재한 근린상가 및 업무시설로 이용 가능한 집합건물입니다. 용마초등학교 북동측에 위치하며, 대로 및 중로에 접해 있어 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 다만, 현장 확인의 어려움, 공동담보 및 미확인된 지상권의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 뛰어난 접근성: 대로와 중로에 접해 있어 차량 이용이 편리하며, 물류 이동에도 용이합니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 외 업무시설, 운동시설 등의 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 운영에 유리합니다. (라이크골프 시설 등)

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 979,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 낙찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 낙찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사를 병행하고, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.