나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [5] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

현황 근린생활시설 및 업무시설. 폐문으로 인하여 임차, 점유, 관리비 연체 여부, 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경20112 (5)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 2층 201호

건물명: 신한플러스

구분건물: 201호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 37.23㎡ (약 11.26평)

건물면적: 121.67㎡ (약 36.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 용마초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외벽은 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내벽은 인테리어 마감 등이며 창호는 샷시창 구조임. 건물 높이는 24.85m, 지상 6층, 지하 1층이며 승강기 1대가 설치되어 있음.

* 토지형상 및 이용상태: 평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 대로(폭 25m~30m), 남측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축 사육제한구역, 상대보호구역(합포중학교)에 해당함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 08월 25일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을24)

* 등기부 채권 총액: 약 75억 5천만원 (등기부채권 총액: 7550000000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 모든 등기사항은 말소기준권리 하에서 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임.

* 다만, 폐문으로 인하여 임차인 점유, 관리비 연체 여부 등 내부 확인을 하지 못하였으므로 응찰 시 참고해야 함.

* 임대관계는 미상으로 확인됨.

1.4. 상권분석

* 주변상권: 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 상업 활동이 비교적 활발하게 이루어지는 곳임.

* 건물 내 예상 용도: 건축물대장 상 본건 건물은 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로 복합 활용 가능한 용도로 건축되었으며, 해당 호실(201호)은 근린생활시설 및 업무시설 용도로 이용 중인 것으로 현황 파악됨.

1.5. 생활정보

* 주변시설: 용마초등학교, 합포중학교 등 교육시설이 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 편리할 수 있음. 대로와 중로에 접해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 폐문으로 인해 내부 임차 여부, 점유 현황, 관리비 연체, 내부 상태 등을 확인할 수 없어, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용(수리비, 미납 관리비 등)이 발생할 가능성이 있음.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여있는 물건이므로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 변동 사항 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 미상 임대료/관리비: 임차인 보증금 합계는 0원이지만, 실제 임차인이 존재하며 월세가 있는 경우, 월세 미상에 대한 주의가 필요함. 또한, 미납 관리비 인수 여부도 별도 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 대로와 중로에 접한 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있어 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있음. 다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가라는 중대한 리스크가 존재하며, 임차 현황 미확인으로 인한 불확실성은 신중한 접근을 요구함. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없을 것으로 보임.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로와 중로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나고 유동인구 확보에 유리한 상업 지역에 위치함.

* 다목적 활용 가능성: 건축물대장 상 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력이 있어 투자 가치가 있음.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명도 관련 부담이 비교적 적을 수 있음 (단, 임차인 미확인 부분은 별도 확인 필요).

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 29,900,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금은 없으나 폐문으로 인한 내부 수리비, 미확인 관리비, 명도 관련 제반 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 함.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사를 통한 심층적인 분석이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.