나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20112 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6 신한플러스 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 6층 건물 내 1층 101호외 23개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

근린생활시설 및 업무시설 용도로서, 현장조사시 전유부분의 확인이 이해관계인의 부재 및 출입 제한 등으로 인해 불가하여 외부관찰, 공부자료 등에 의거 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로, 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(합포중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

근린생활시설(상호: 하이오커피)로 이용중임. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2026타경20112 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 307-6, 신한플러스 1층 105호

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설, 운동시설

건물명: 신한플러스

구분: 집합건물

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 496,000,000원

토지면적: 21.09㎡ (약 6.38평)

토지 지분: 21.09㎡ (약 6.38평)

건물면적: 68.94㎡ (약 20.86평)

건물 지분: 68.94㎡ (약 20.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축 연면적: 4966.56㎡ (약 1502.4평)

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

준공일: 2004년 06월 18일

전유부: 1층 105호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 산호동 소재 '용마초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 대로(폭 25~30m)와 남측으로 중로(폭 15~20m)에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25~30m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있어 개발 가능성이 높습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역 및 상대 보호 구역(합포중학교)에 해당되므로 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 08월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을20)입니다. 해당 권리보다 선순위의 권리는 말소되지 않고 인수될 수 있으나, 본건의 경우 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2016-08-09

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 임대차 관계 및 명도 가능성을 반드시 재확인해야 합니다. 임대차 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 성도유 (상호: 하이오커피마산산호점)

보증금: 20,000,000원

차임: 715,000원

전입/사업일자: 2022-08-01

확정일자: 2022-08-01

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인(강 )의 보증금 액수가 0원으로 신고되었으나, 실제 인수 여부 및 금액은 재확인이 필요합니다. 현재까지 명확히 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

본건은 집합건물로, 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정이 있었습니다. 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 외 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액: 약 75.5억 원

4. 상권분석

4.1. 업종 및 상권 특성

본 물건은 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등으로 활용 가능한 복합 용도의 상가입니다. 현재 '하이오커피' 매장으로 이용 중이며, 주변 상업 및 주거 지역의 특성을 고려할 때 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

4.2. 배후 수요

인근에 다수의 공동주택 및 단독주택 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 학교와 근린상가들이 밀집해 있어 유동 인구 또한 상당할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 용마초등학교 인근에 위치하여 도보 거리에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 홈플러스 마산점과 같은 대형마트, 은행, 병원, 관공서 등의 이용이 편리하며, 주변 상업 지역 내 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 용마초등학교와 합포중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 강 의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 계약 내용과 다를 가능성이 있습니다. 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 건물 이용 현황

현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 출입 제한으로 인해 전유부분의 정확한 이용 상태 확인이 불가했습니다. 현재 '하이오커피'로 이용 중이나, 내부 구조, 설비 상태, 불법 건축물 여부 등은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 권리관계 리스크

등기부채권 총액이 약 75.5억 원으로 매우 높아, 이는 채권자 간의 복잡한 관계나 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 시사합니다. 비록 말소기준권리 이외의 모든 권리가 소멸될 예정이나, 채무 규모 자체는 경매 과정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 입지 조건 및 접근성은 우수합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 보증금 미상, 건물 이용 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 사전 조사와 분석이 선행된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 주요 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

* 주변의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 복합 용도 상가로서 다양한 업종으로의 전환 또는 확장이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 보증금이 현재 파악된 바로는 0원입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시, 해당 금액을 제외하고 시장 가치, 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가를 통한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 필요하며, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 주변 시세를 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.