나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119783 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상18층 중 5층 501호로서,
(사용승인일 : 2019.10.22.)
외벽 : 몰탈위페인트 및 미장돌 붙임 등.
내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비(급배수), 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차타워설비 등이 구비되어었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-03-30) (울산중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-03-30) (울산중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(3) : 도시지역, 일반상업지역, 소로3류 (폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2017-03-30) (울산중앙초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

특별매각조건: 신청채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경119783 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 5층501호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 221,000,000원

* 건물면적: 57.73㎡ (약 17.46 평)

* 토지면적: 9.60㎡ (약 2.90 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2019년 10월 22일

1.1. 입지 조건

* 위치: 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산광역시청" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량의 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 인근 가로망 상태 또한 보통입니다.

* 건물: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상18층 중 5층 501호에 해당합니다.

* 토지: 본건 토지는 평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리 분석

* 말소기준권리: 2024년 09월 12일 접수된 압류 (갑6) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 을1 주택임차권 (손수연)은 말소 예정이며, 채권자 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 강제경매 (갑7) 또한 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 손수연

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 01일

* 확정일자: 2022년 03월 02일

* 배당신고일자: 2024년 04월 03일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (2021-05-31)

* 갑5: 소유권이전 (2021-05-31)

* 을1: 주택임차권 (손수연, 220,000,000원, 2024-04-03 접수, 말소 예정)

* 갑6: 압류 (2024-09-12, 말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 226,500,883원, 2024-12-10 접수, 말소 예정)

* 채권 합계 (등기부상): 220,000,000원 (이는 등기부상 주요 권리들의 합계이며, 실제 낙찰자가 인수하는 금액과는 다릅니다.)

* 특별 매각 조건: 신청 채권자인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 본건 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미합니다.

1.3. 상권 분석

* 본건이 위치한 울산광역시 남구 신정동은 울산광역시청 인근으로 행정 및 업무 기능이 집중된 지역입니다.

* 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 상업지역에 속해 있어 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 대상웰리움은 비교적 최근인 2019년에 준공되어 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 이는 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있는 요소입니다.

1.4. 생활 정보

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 울산광역시청이 인근에 있어 행정 업무 처리가 편리합니다. 또한, 상업지역 내에 위치하여 각종 상점, 식당, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 상대보호구역으로 지정된 울산중앙초등학교가 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

* 건축 연한: 2019년 준공으로 비교적 신축 건물에 속하여 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건은 거래의 명확성을 더하지만, HUG와의 후속 절차 및 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 권리: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 다만, 특별 매각 조건으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 감정가 대비 시세: 현재 시장 상황에 따라 감정가와의 차이가 발생할 수 있으며, 이는 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다. (KB부동산 시세에 따르면 유사 면적 공급/전용108.51m²/72.94m²의 공급가 2억 7,000만원에 대한 매매 사례가 2021년 03월 25일에 2억 6,000만원에 있었습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시청 인근의 신축 오피스텔로, 행정 및 상업 중심지에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 권리 분석상 명확한 인수 부담이 없고, HUG의 조건부 매각으로 인해 명도 관련 리스크가 비교적 낮습니다. 신축 건물이기에 유지보수 측면에서도 유리하며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산광역시청 인근, 일반상업지역 내 위치.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 현대적인 시설 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인 없음, 특별 매각 조건으로 보증금 인수 부담 없음.

* HUG 보증: 주택도시보증공사가 채권자로서 매각 조건 변경을 통해 거래의 안전성을 높였습니다.

* 다용도 활용: 주거용 오피스텔로서 임대 수익 창출 및 소액 투자 물건으로 적합.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원입니다.KB부동산 시세에 따르면, 대상웰리움의 유사 면적 공급/전용108.51m²/72.94m² 타입의 과거 매매 사례가 2021년 3월 25일에 2억 6,000만원에 있었습니다. 또한, 2024년 7월 20일에는 동일 단지 내 108m² 타입, 17층 물건이 2억 7,000만원에 매매되었습니다.

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상에서도 충분히 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.