나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50281 [2] 충청북도 청주시 서원구 산남동 592 신성미소시티블루2 지층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 "청주지방법원" 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 업무용시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제지하층 제102호, 제지층103호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인트 마감 등, 창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산남동 592 :도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 600%이하, 높이 지상7층이하), 지구단위계획구역(산남3지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

부동산, 관리사무소 탐문 및 현장조사시 제지하층102호와 제지층103호는 부분적 가벽 설치를 통한 일단으로 사용중이며 정확한 면적 등은 재확인하시기바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50281 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충북낙농업협동조합 (충OOOO)

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

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1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 592, 신성미소시티블루2 지하 103호 (도로명: 산남로62번길 35)

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 지하 1층 103호

건축년도: 2007년 (준공 2008년 4월 14일)

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1.3. 건물 및 토지 정보

토지 면적: 24.61㎡ (약 7.45평)

토지 지분: 24.615㎡ (약 7.45평)

건물 면적: 109.99㎡ (약 33.27평)

건물 지분: 109.993㎡ (약 33.27평)

* 건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 부동산, 관리사무소 탐문 및 현장조사 결과, 지하 102호와 103호는 부분적인 가벽 설치를 통한 일단으로 사용 중이며, 정확한 면적은 재확인이 필요합니다.

2.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 청주시 서원구 산남동에 위치하며, "청주지방법원" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 업무용시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

산남동은 신흥 택지지구로 개발되어 주거 및 상업 기능이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통입니다.

2.

2.3. 도로 환경

본건 동측으로는 노폭 약 20m, 북측으로는 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.

2.4. 지역 지구 및 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 상업용지 (건폐율 80% 이하, 용적률 600% 이하, 높이 지상 7층 이하)

* 지구단위계획구역 (산남3지구)

* 보행자 전용도로, 중로 1류, 중로 3류 접합

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

2.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1순위 근저당권 (충북낙농업협동조합, 2015-12-04 접수, 169,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

2.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 관련 사항 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

본 경매로 인해 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 예상됩니다 (말소기준권리인 을1 근저당권 및 갑3 임의경매 등기).

등기부채권 총액: 169,000,000원.

2.

3.3. 인수주의사항

"매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 특별한 기재가 없으므로, 통상적으로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

본 건의 경우, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

2.

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재하고 현황과 다를 수 있으므로 현장 방문 등을 통해 반드시 재확인이 필요합니다.

2.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건은 근린상가 및 업무시설이 혼재된 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

주변에 청주지방법원이 위치하여 관련 업무 종사자 및 민원인 등의 잠재적 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

신성미소시티블루2 건물 자체 내에도 다수의 호실이 있어 상호 간 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

2.

4.2. 잠재적 가치

일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 NC백화점, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 가까우며, 충북대학교병원 등 의료 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

다양한 은행, 관공서 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 접근성은 매우 양호합니다.

2.

5.2. 교육/의료 시설

* 교육 시설: 청주교육대학교, 충북대학교, 서원대학교, 청주대학교 등 다수의 교육 기관이 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료 시설: 충북대학교병원이 가까이 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 현황

감정평가서 상 지하 102호와 103호가 부분적 가벽 설치를 통해 일단으로 사용 중이라고 명시되어 있습니다. 이는 공부상 현황과 차이가 있을 수 있으며, 실제 이용 및 정확한 면적에 대한 확인이 필요합니다.

2.

6.2. 임대 현황 미상

현재 임차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 시 예상치 못한 명도 저항 또는 추가적인 협상이 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.

6.3. 혐오시설 유무

인근 지역 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 청주 지역 전반적으로 재활용 선별센터 등 시설 입지로 인한 주민 민원이 발생한 사례는 있습니다.

2.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 산남동의 일반상업지역에 위치한 근린상가입니다.

법원 인근의 입지로 잠재적 수요층 확보가 가능하며, 주변 생활 편의 시설 및 교통망 또한 매우 우수한 편입니다.

다만, 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이 (B102, B103호 일체 사용) 및 임차 관계 미확인 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리는 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 위치: 일반상업지역으로 개발 잠재력이 높습니다.

* 법원 인근 입지: 법원 관련 종사자 및 민원인 등 고정적인 수요층 확보 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 다양한 편의시설, 의료, 교육 기관이 근접해 있으며 교통망 또한 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸되며, 인수 부담이 없는 것으로 보입니다.

2.

9. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 정확한 현황 (B102/B103호 일체 사용 등), 주변 시세, 낙찰 가능성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인이지만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.