나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513580 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티공동2블록 포레나루원시티 207동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동소재 "봉수등학교" 북측 인근에 위치하며 주위 일대는 동류형의 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 29층건내의 15층 1503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

미상임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고 바람(감정평가서 참조).
-인천 서해구청의 사실조회회신서에 의하면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 완납되었음(2026.7.15.자).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513580 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티공동2블록 포레나루원시티 207동 15층1503호

용도: 아파트

건물면적: 84.71㎡ (약 25.62평)

건물지분: 84.7096㎡ (약 25.62평)

감정가: 651,000,000원

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "봉수초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내외곽 공도에 접해 있습니다. 인천 지하철 2호선 가정역이 도보 약 7~15분 거리에 위치하며, 경인고속도로 서인천IC가 인근에 있어 시내외 접근성이 양호합니다.

2.3. 단지 정보

해당 아파트는 포레나 루원시티 단지로, 총 1,128세대 규모입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(2023-03-30 접수, 을1)보다 선순위 권리 존재하지 않습니다. 따라서 경매로 인하여 근저당, 근저당, 근저당, 임의경매, 가압류 등 을구 및 병구의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권개요:' 항목이 있으나, 구체적인 지상권 설정에 대한 정보는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계가 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 세금 납부 현황

토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 2026년 7월 15일부로 완납되었습니다.

3.5. 공부상 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천광역시 서구 가정동 루원시티는 대규모 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 주위에는 동류형 아파트 단지 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

건물이 소재한 토지는 광평수의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 다만, 해당 물건은 대지권 미등기 상태로, 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지를 일체로 감정평가 하였습니다.

4.3. 주변 개발 및 계획

루원시티는 인천의 신흥 주거 지역으로 다양한 도시 기반 시설 확충이 예정되어 있거나 진행 중인 지역입니다.

4.4. 혐오시설 및 환경

검색 결과, 인천 서구 가정동 루원시티 인근에서 심각한 수준의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 인천 지역 전반적으로 과거 혐오시설로 여겨졌던 시설(하수처리장, 소각장 등)들이 친환경 및 주민 편의 시설로 탈바꿈하려는 노력이 있었으나, 본 건의 직접적인 주변 환경에 부정적 영향을 미치는 혐오시설 정보는 현재 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

해당 아파트는 포레나 루원시티 단지 내 207동 15층 1503호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 29층 건물 중 15층에 위치하며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 면적 정보

건물 전용면적은 84.71㎡ (약 25.62평)입니다.

5.3. 주변 편의 및 교육시설

* 인천봉수초등학교가 단지와 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 인근에 상가 시설이 일부 있으나, 추가적인 상업시설 확충이 이루어지고 있습니다.

5.4. 사용승인일

2024년 12월 26일에 사용승인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 중요한 리스크 요인으로, 본건은 대지권 미등기 상태입니다. 이는 구분소유자가 전유부분(아파트)의 소유권은 가지고 있으나, 대지(아파트 부지)에 대한 소유권이나 대지 사용권을 아직 등기하지 못한 상태를 의미합니다. 이로 인해 향후 대지권 정리에 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 감정평가 시에는 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 평가되었으므로, 경매 진행 시 이를 참고해야 합니다.

6.2. 임대관계 불확실성

임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인 존재 여부에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 현재까지 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

6.3. 기타 권리 사항

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부 및 내용이 불분명하므로 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 취득세 완납

토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 완납된 점은 긍정적인 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가정동의 신축 아파트 단지 내 물건으로, 도보 통학이 가능한 초등학교와 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 사용승인된 신축 아파트이며, 감정가 대비 시세 확인을 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

가장 큰 리스크 요인은 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 향후 소유권 정리 과정에서 번거로움이나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다. 다만, 감정평가 시 이를 고려하여 평가가 이루어졌다는 점과 취득세가 완납되었다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

명도 관련해서는 현재 파악된 임차인이 없어 비교적 수월할 것으로 예상되나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 12월 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다.

* 우수한 입지: 인천 서구 가정동 루원시티 내에 위치하며, 초등학교 인접 및 교통이 편리합니다.

* 대단지 아파트: 1,128세대의 대단지 내에 속해 있어 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 주변 시세와 감정가를 비교하여 투자 가치를 검토할 수 있습니다. (주변 25평형 아파트 시세 5.1억 ~ 5.9억 수준으로 파악됨, 2026년 9월 기준)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 651,000,000원입니다.

주변 유사 면적(84.71㎡, 약 25.62평) 아파트의 최근 시세는 5.1억 ~ 5.9억 원 수준으로 파악됩니다.

대지권 미등기라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 감정가보다는 시세 하락 요인을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려하여 520,000,000원 ~ 585,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 낙찰 후 대지권 정리 비용 및 소요 시간, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.