나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513748 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역8블럭4로트 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학경기장(인천1호선)"서측 인근에 위치하며, 주위는 유사유형의 연립주택, 다세대주택 등이 밀집되어 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 교통시설과의 거리 및 편의성 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물(통칭 sundance Vill) 내 3층 302호로서, (2021.02.25 사용승인) 외벽 : 치장벽돌붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 완경사지를 평탄화 한 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 4미터 내외의 지선도로(문학길70번길번길)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

집합건축물대장상 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고 바람(감정평가서 참조).
-인천 미추홀구청의 사실조회회신서에 의하면, 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 완납되었음(2025.12.15.자).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513748 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역8블럭4로트 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 322,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건현황

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 80.03㎡ (약 24.2평)

건물지분: 80.03㎡ (약 24.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

사용승인일: 2021년 2월 25일

1.3. 채권자 정보

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "인천문학경기장(인천1호선)" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사 유형의 연립주택, 다세대주택 등이 밀집되어 형성된 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 인천 1호선 문학경기장역과의 접근성 또한 고려해 볼 수 있습니다.

2.3. 토지 및 도로

물건은 북하향의 완경사지를 평탄화 한 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 물건의 남측 및 동측으로는 폭 4미터 내외의 지선도로(문학길70번길번길)에 각각 접하고 있어 차량의 통행 및 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 252,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(등기부상 갑2, 갑3, 갑6)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

3.3. 총 채무액

등기부상 채권 총액은 341,059,793원으로 파악됩니다. 이는 다양한 채권 금액의 합계일 수 있으며, 본 건 경매는 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 신청에 의해 진행되고 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

대지권미등기: 건물 등기부상에는 존재하나, 토지 등기부상에 대지권이 아직 등기되지 않은 상태입니다. 감정평가 시 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지를 일체로 평가하였으므로, 낙찰 후 대지권 확보 절차가 필요할 수 있습니다.

취득세 완납: 인천 미추홀구청의 사실조회회신서에 따르면, 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 2025년 12월 15일부로 완납되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 인천문학경기장 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변이 연립주택 및 다세대주택으로 구성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 상업시설

대규모 상업 시설보다는 소규모 상가 위주의 생활 편의 시설이 주변에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

인천 1호선 문학경기장역을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 크고 작은 마트, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

인천문학초등학교, 문학정보고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.4. 기타

미추홀경찰서에서 시행한 범죄예방 환경개선 사업이 용현동 및 문학동 일대에 완료되어, 지역의 안전성이 일부 확보되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 중요한 리스크 요인으로, 건물 등기부상의 권리가 토지에 대해 명확하게 등기되지 않은 상태입니다. 이로 인해 낙찰 후 대지권 확보를 위한 별도의 절차 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 점유자 및 임차인의 보증금, 월세 등 상세 정보가 파악되지 않았습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 반환 의무가 발생하는 경우, 낙찰자가 이를 부담해야 할 수 있으므로 정보 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 특이사항은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 문학동에 위치한 본 다세대주택은 2021년에 사용승인된 비교적 신축에 해당하는 물건입니다. 인천문학경기장이라는 랜드마크와 인접해 있으며, 주변 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 대지권 미등기라는 명확한 리스크가 존재하나, 건물과 토지를 일괄 매각하며 취득세까지 완납된 점은 긍정적인 요소입니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 안정적인 주거 환경과 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 실수요자 또는 투자자 모두에게 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 물건: 2021년 사용승인으로 건물 자체의 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 입지: 인천문학경기장 인근이라는 지역적 인지도와 주거 밀집 지역의 특성을 활용할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 세금 완납: 취득세가 완납되어 잔금 납부 후 추가적인 세금 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 322,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 대지권 미등기 및 임차인 정보 미상 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

추천 입찰 범위: 약 257,600,000원 ~ 289,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.