나이스옥션 법원경매 여주 2024타경41999 [1] 경기도 양평군 용문면 조현리 142-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 조현리 소재 '조현초등학교' 북측 근거리에 위치하며 주변 은 임야, 전, 답, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있으나 거리 및 운행빈도 등을 고려하면 대중교통편의 이용은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역).

제시목록 외의 물건

제시외 관정, 수목, 조경석, 화단 등(후첨 '사진' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골구조지붕 2층(가동호) 및 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층(나동호) 다가구주택으로서 외벽 : 노출콘크리트 및 치장벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다가구주택으로 가동호 1층 : 방2, 거실, 주방, 욕실2, 현관, 다용도실 등으로 이용중임. 2층 : 방1로 이용중임. 나동호 1층 : 거실, 주방, 식당, 욕실, 현관 등으로 이용중임. 2층 : 방1, 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

기호2 가동 : 제시외 태양광(후면 '사진' 참조.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시 외 태양광 시설 1식 포함
2. 본 건 지상에 소재하는 관정은 건물 재조달 원가에 보정하여 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양평군 용문면 조현리 소재 '조현초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주변은 임야, 전, 답, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능하나, 인근 노선버스 정류장이 있으나 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편임.

2.3. 형태 및 이용상태

본 토지는 사다리형 완경사의 토지로서 다가구주택 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접해 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)임.

2.6. 주변 시설 정보

인근에는 조현계곡 자연휴식지, 용문생활체육공원 등이 있으며, 다수의 펜션 및 리조트가 운영 중임. 과거 조현리 일대에 녹색농촌체험마을 조성 계획이 있었음.

2.7. 혐오시설 및 개발 이슈

주변에 양평자원순환센터(구 위생매립장)가 있으나 직접적인 인접성은 낮음. 과거 용문면 폐채석장을 활용한 레저단지 개발 사업이 있었으나, 낙석 문제 등으로 좌초 위기에 놓인 사례가 있음.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

토지 등기부등본상 최신 소유권자는 배유일(갑9, 2021.06.07 접수, 임의경매로 인한 매각)임. 건물 등기부등본상 최신 소유권자 역시 배유일(갑7, 2021.06.07 접수, 임의경매로 인한 매각)임.

3.2. 권리 분석

* 등기부상 말소기준권리: 안양중부새마을금고 근저당권 (을18, 2021.06.07 접수).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 권리가 확인되지 않음. (상세 내용은 물건명세서 참조 필요)

* 기타 권리:

- 근저당권: 안양중부새마을금고 (을18, 2021.06.07, 228,000,000원), (을19, 2021.07.29, 84,000,000원) - 모두 말소됨.

- 임의경매: 안양중부새마을금고 (갑11, 2024.11.28 접수, 251,294,080원) - 말소기준권리이며, 본 경매 사건의 개시 결정 채권자임.

- 압류: 이천세무서장 (갑12, 2026.03.13 접수) - 말소됨.

* 등기부채권 총액: 312,000,000원 (토지, 건물 공통)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임. (임대차 정보가 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건지는 주거 기능이 중심인 지역으로, 인근에 조현초등학교가 소재하여 기본적인 주거 수요는 존재하나, 대중교통 접근성이 다소 불편하여 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로 보기는 어려움. 주로 전원주택 및 다가구주택 밀집 지역의 특성을 보이며, 인근의 관광 자원(조현계곡, 용문산 등)과 연계된 펜션 및 숙박 시설 운영이 활발한 것으로 보임.

5. 생활정보

* 교육시설: 조현초등학교가 인근에 위치함.

* 편의시설: 대형마트 등 주요 편의시설은 양평읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 조현리 자체에는 소규모 편의시설 위주로 분포할 것으로 예상됨.

* 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편함.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우 대항력 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 점유 관계 확인이 필수적임.

* 건축물대장과의 차이 없음: 제시외 물건(관정, 수목, 조경석, 화단 등)은 감정평가서에 반영되었으나, 실제 매각 시 포함 여부 및 처리 방안은 별도 확인 필요. 태양광 시설은 포함 매각 대상임.

* 토지이용계획: 보전관리지역으로 건폐율(20%) 및 용적률(80%)이 제한되며, 자연보전권역 등 개발에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 제시 외 물건: 본 건 지상 관정은 건물 재조달 원가에 보정하여 감정평가함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면 조현리에 위치한 다가구주택으로, 조현초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 약 4억 9천 7백만 원대입니다. 주변은 임야, 전, 답, 주택 등이 혼재하는 조용한 지역이며, 조현계곡 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 교통은 자가용 이용이 편리하나 대중교통은 다소 불편한 편입니다. 권리관계는 임의경매 개시 결정 채권자인 안양중부새마을금고에 의해 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 명확한 확인이 필요하며, 임차인 현황이 없어 실제 점유 관계 및 보증금 내역은 별도 확인이 중요합니다. 주변에 관광 및 휴양 관련 시설들이 있고, 녹색농촌체험마을 조성 이력 등 잠재적 개발 가능성도 있으나, 토지이용계획상 건폐율 및 용적률 제한이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양평군이라는 지역적 이점과 주변의 자연환경.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 일체를 취득 가능.

* 조현초등학교 인접으로 기본적인 주거 환경 확보.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 현장 조사를 통한 건물 상태, 내부 구조, 수리 필요 여부 등 상세 확인.

* 임대차 관계, 점유자 현황, 명도 조건 등에 대한 정확한 파악.

* 향후 양평 지역 부동산 시장 동향 및 개발 계획에 대한 조사.

위 정보들을 종합적으로 고려하여 본 물건의 적정 가치를 산출해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.