나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42688 [1] 경기도 여주시 상동 174-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

상동 소재 "여주시청" 남동측 인근에 소재하며, 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반여건은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 대중교통수단 이용은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(3): '일단의 건부지'로서, 인접도로 및 인근 토지와 등고평탄한 부정형 토지이며, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1),(3): '일단의 건부지'로서, 동측으로 약2m 및 북측으로 약 6m의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호(3): 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후면 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호(1)은 지목 ‘전’이나, 현황 ‘주상용’으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: '미상' 입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서, 외벽: 치장 석재붙임 및 치장 석재사이딩 마감 등, 내벽: 내부벽지 및 일부타일 마감 등, 창호: PVC창호 이중창 등으로 마감하였으며, 구조 및 관리상태는 보통시 됩니다.

이용상태

일련번호(2): 1층: 필로티 주차장, 사무실, 계단실 등, 2,3층: 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됩니다. (후면 '지적 및 건물개황도' 참조.)

설비내역

일련번호(2): 전기설비, 위생 및 급배수설비 및 일부 개별난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되나, 세부설비사항은 별도 재확인을 요합니다.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: '미상' 입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1, 3: '일단의 건부지'로서 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임
3. 목록1: 공부상 지목은 ‘전’이나, 현황은 ‘주상용’으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

사건번호: 여주지원 2024타경42688 (1)

소재지: 경기도 여주시 상동 174-2

용도: 단독주택 (현황 주상용)

감정가: 733,287,440원

토지면적: 233.00㎡ (약 70.48평)

건물면적: 308.87㎡ (약 93.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사우영메디칼 (주채권자)

특이사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 토지(목록1, 3)는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '주상용 건부지'로 이용 중.

* 건물은 단독주택, 사무소 등으로 이용 중.

2. 입지조건

2

* 위치: 경기도 여주시 상동 "여주시청" 남동측 인근에 소재.

* 주위환경: 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 여건은 보통 수준.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편.

* 도로: 동측 약 2m, 북측 약 6m 도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2020년 3월 13일자 신한은행 근저당권 (을7).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 총 담보 채권액: 약 1,017,600,000원 (신한은행 352,800,000원 + 주식회사우영메디칼 664,800,000원)

* 임차인 현황:

*: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 20일

대항력: 없음.

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

2

* 지역 특성: 여주시청 인근에 위치한 주택 및 상가 혼합 지역.

* 토지 이용 현황: 현황 '주상용 건부지'로 이용 중이며, 공부상 지목과의 차이가 있으나 이용에는 큰 문제 없어 보임.

* 건물 이용 현황: 1층은 필로티 주차장, 사무실 등으로 활용되고 있으며, 2, 3층은 주거용으로 사용 중. 상업 및 주거 겸용으로 활용 가능.

5. 생활정보

2

* 편의시설: 여주시청이 인접해 있어 행정 관련 시설 이용이 용이. 주변 상업 시설 및 주거 편의 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호.

6. 잠재적 리스크

2

* 토지 이용 제한: 다수의 법규에 의한 개발 및 이용 제한 사항 존재 (예: 자연보전권역, 역사문화환경보존지역 등).

* 공부상 지목 불일치: 지목이 '전'이나 현황 '주상용'으로 이용 중인 점은 추후 토지 이용 시 참고 필요. (다만, 현재 주상용으로 이용 중인 것으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.)

* 건물 관리 상태: 상세 정보는 부족하나, 일반적인 단독주택 및 근린생활시설의 관리 상태를 고려해야 함.

* 높은 채권 총액: 총 담보 채권액이 높아 채무 관계가 복잡했던 것으로 판단됨. (다만, 모든 권리는 말소 예정).

7. 종합 의견

2

* 여주시청 인근에 위치한 주상복합형 단독주택으로, 상업 및 주거 기능을 겸비한 물건입니다.

* 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이어서 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

* 토지 지목과 현황이 상이하나, 이는 현재 이용 상황을 감안할 때 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

2

* 여주시청이라는 행정 중심지 인근에 위치하여 안정적인 수요 기대 가능.

* 주거용과 사무실 등 상업용으로 복합 활용이 가능한 점이 강점.

* 신축 연립 주택들의 매매가를 볼 때, 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

2

* 감정가: 733,287,440원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 직접 비교할 만한 단독주택 매매 사례는 부족하나, 신축 연립 주택의 경우 ㎡당 430만원 내외의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 물건의 감정가가 시세 대비 합리적으로 산정되었다고 판단되며, 안정적인 입찰을 위해 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격에서 접근하는 것이 적절해 보입니다.

* 예상 입찰가: 690,000,000원 ~ 730,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.