나이스옥션 법원경매 수원 2025타경948 [1] 경기도 화성시 신동 동탄2지구에이-62블록 호반써밋동탄 4102동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 동탄구 신동 소재 '화성신동중학교' 동측 인근에 위치하는 아파트로서, 주위는 아파트단지, 학교, 임야, 물류센타 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제20층 제13층 제1302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임. ※ 폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 후첨 내부구조도는 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였으니 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 스프링클러 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지의 토지이며 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접하며, 남측으로 대로2류(폭 30~35m) 등과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

신동 885 :도시지역, 자연녹지지역(동탄2지구), 제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 공공공지(동탄2지구)(저촉), 근린공원(2014-10-01)(동탄2지구)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(집)3-105)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경948 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민은행 (국OOO)

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 화성시 신동 동탄2지구에이-62블록 호반써밋동탄 4102동 13층1302호

용도: 아파트

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물 지분: 84.8404㎡

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지 지분이 없어 건물만 매각 대상이 됨)

1.3. 감정가

감정가: 618,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 신동 소재 '화성신동중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 임야, 물류센터 등이 혼재되어 있습니다. 동탄2신도시는 교통망과 생활 인프라가 확충되면서 수도권 남부를 대표하는 경제 및 주거 거점으로 평가받고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다. 동탄2신도시는 SRT 동탄역을 통해 수서역까지 약 15분대로 이동 가능하며, GTX-A 노선 개통 시 강남 접근성은 더욱 향상될 전망입니다. 또한, 대중교통 인프라 확충을 위해 트램 노선 도입 등이 계획되어 있습니다.

2.3. 도로상태

단지 서측으로 중로 1류(폭 20~25m)에 접하고 있으며, 남측으로는 대로 2류(폭 30~35m) 등과 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023년 03월 28일 접수, 권리금액 451,000,000원, 말소)

이 외 을2 (디지비캐피탈 근저당), 갑5 (국민은행 임의경매) 등 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

갑4 (김정우 외 1명, 소유권이전-상속) 및 관련 권리(갑4-1)는 말소기준권리보다 후순위로 등록되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약상 모든 채권 및 근저당, 임의경매 개시 결정 등기 등은 말소될 예정이므로, 매수인은 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 것으로 예상됩니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 공공공지, 근린공원, 중로1류, 중로3류 등에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 인근에 '화성신동중학교' 등 교육 시설이 위치합니다. 동탄2신도시에는 호수공원, 생태테마공원 등 녹지 공간이 조성되어 있으며, 대형 복합 쇼핑몰 및 아울렛 입점 등으로 생활 편의성이 향상될 전망입니다.

4.2. 혐오시설 유무

본건 주변에 생활 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등과 같이 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 인근에 대규모 물류센터가 위치하고 있어 관련 차량 통행으로 인한 소음이나 교통 체증이 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 내부 구조 확인은 폐문부재 등으로 이루어지지 못했으므로, 입찰 시 건축물 현황도 등을 참고하여 재확인이 필요합니다. 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 스프링클러 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

단지 인근에 화성신동초등학교, 화성신동중학교 등이 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 동탄2신도시는 학령인구 비율이 높고 학원가가 잘 형성되어 있어 수도권 교육 거점으로 부상하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

폐문부재 등으로 인해 아파트 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물류센터 인접

단지 남측 약 500m 거리에 대규모 물류센터가 위치해 있어, 대형 화물차량 통행이 잦고 이로 인한 소음, 진동, 교통 체증 등이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 미상 임대관계

임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시에 위치한 아파트입니다. 동탄2신도시는 SRT, GTX-A 노선 등 우수한 교통망과 다양한 생활 편의시설, 교육 인프라를 갖추고 있어 지속적인 발전이 기대되는 지역입니다. 본 건은 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 비교적 넓은 건물 면적을 소유하고 있습니다. 다만, 내부 확인 불가, 대규모 물류센터 인접, 미상 임대 관계 등은 입찰 전 반드시 확인하고 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 동탄2신도시의 성장 잠재력

동탄2신도시는 수도권 남부의 핵심 주거 및 경제 거점으로 발돋움하고 있으며, 지속적인 개발과 교통망 확충으로 미래 가치가 높습니다.

8.2. 우수한 교육 환경

단지 인근에 초등학교, 중학교가 위치하며, 동탄2신도시 자체가 교육 특화 지역으로 발전하고 있습니다.

8.3. 편리한 교통망

SRT 동탄역 및 향후 GTX-A 노선을 통해 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 618,000,000원입니다. 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 시세, 현장 답사 결과, 본 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.