나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1393 [2] 경기도 화성시 만세구 남양읍 남양리 1009-1, 2동 3층2302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(기호 1, 2) 본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 ""마도I.C."" 북동측 원거리에
위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로
주위환경은 보통임.

교통상황

(기호 1, 2) 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

(기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제1201호
(사용승인일 2017.08.08)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

(기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제2302호
(사용승인일 2017.08.08)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

(기호 1, 2) 공동주택(다세대주택)로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

(기호 1, 2) 기본적인 난방설비, 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(기호 1, 2) 3필지 일단의 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서,
공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

(기호 1, 2) 본건 북측 및 동측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(기호 1, 2) 공히 계획관리지역 등임

공부와의 차이

(기호 1, 2) 해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(기호 1, 2) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1393 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1, 2동 3층2302호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017.08.08

1.3. 면적 정보

토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

토지 지분: 108㎡ (약 32.67평)

건물면적: 76.66㎡ (약 23.19평)

건물 지분: 76.655㎡ (약 23.19평)

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정평가서 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 "마도I.C." 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 보통입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 이용 상태는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 난방, 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 3필지 일단의 완경사지 내 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중이며, 본건 북측 및 동측으로 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지이용계획은 계획관리지역 등입니다. 공부와의 차이는 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재지로, 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 및 개발 예정 지역의 특성을 보입니다. 감정평가서상 위치 설명으로는 "마도I.C." 북동측 원거리에 위치하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다. (감정평가서 상 위치 설명과 본건 소재지 주소가 다소 상이한 점 참고 필요)

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 현대자동차그룹 남양연구소 등 대규모 직장과 인접해 있어 출퇴근 관련 교통 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 개발 및 시설

남양 뉴타운이 개발 중이며, 화성시청, 남양읍사무소, 누림아트홀 등 행정 및 문화 시설이 인근에 위치합니다. 또한, 시티프라디움, 남양 아이파크, e편한세상 등 다수의 공동주택 단지가 있어 주거 지역으로서의 면모를 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정미화

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원/월

전입일자/확정일자: 2023-12-12

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 9월 6일 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 630,000,000원)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (근저당, 가압류 등)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 사항이 없습니다 (지상권 등).

3.4. 인수되는 권리 및 임차보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 정미화는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당을 통해 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부 상에는 신탁등기 말소, 소유권 이전, 신한은행 근저당권, 의정부서부새마을금고 등 다수의 금융기관 및 카드사의 가압류, 그리고 신한은행의 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으며, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리입니다.

총 등기부채권액은 1,541,468,057원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 현황

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 지역(화성시 남양읍 남양리)의 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

- 헤르만하우스남양 (2020년 건축, 66.97㎡) : 2026년 5월 255,000,000원 (약 1259만원/평)

- 민성주택 (1988년 건축, 55.08㎡) : 2026년 6월 73,000,000원 (약 438만원/평)

- 헤르만하우스남양 (2020년 건축, 79.60㎡) : 2026년 7월 225,000,000원 (약 934만원/평)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건 건물면적은 76.66㎡ (약 23.19평)이며, 2017년 건축되었습니다. 감정가는 220,000,000원 (약 949만원/평)입니다.

최근 거래 사례 중 2020년 건축된 헤르만하우스남양의 79.60㎡ 물건이 225,000,000원에 거래된 점과 비교하면, 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 2020년 건축된 66.97㎡ 물건이 255,000,000원에 거래된 것은 단위 면적당 가격이 높게 형성된 사례이므로, 본건은 이와 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 1988년 건축된 민성주택은 연식 차이로 인해 시세가 크게 낮은 점을 고려할 때, 본건은 비교적 신축에 속하는 연립/다세대주택으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

화성시청, 남양읍사무소 등이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 다이소, 마트, 은행 등 기본적인 상업시설이 분포되어 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 여가

남양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 마련되어 있습니다. 남양성모성지 등 주변의 문화 및 휴식 공간도 이용 가능합니다.

5.3. 기타

현대자동차그룹 남양연구소 등 대규모 연구 단지가 인근에 위치하고 있어 직주근접의 장점을 가질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 내 환경 문제

주변에 소규모 공장이 혼재하는 지역이며, 최근 언론 보도에 따르면 화성시 남양읍 일대에서 불법 채석 및 건설 폐기물 불법 매립 관련 사건들이 다수 발생한 것으로 확인되었습니다. 또한, 과거 폐기물 처리 시설 건립 관련 논란이 있었던 지역도 인접해 있어, 광범위한 지역의 환경 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이러한 문제는 지역의 전반적인 주거 환경 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 주차 문제

남양 뉴타운 등 개발 지역 내에서 주차 공간 부족 문제가 일부 제기된 바 있어, 해당 물건의 주차 환경을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 본건의 경우 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 주변에 주거 단지 개발과 함께 행정, 상업, 교육 시설 등이 잘 갖추어져 있는 지역입니다. 또한, 대규모 연구 단지와 인접하여 직주근접 수요도 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 복잡하게 보이나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 광범위한 지역 내에서 발생하는 불법 채석, 폐기물 매립 등 환경 관련 이슈와 주차 문제 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년)에 속하는 다세대주택으로, 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 기대 가능성이 있습니다.

* 화성시청 등 행정기관과 남양 뉴타운 개발로 인한 인프라 확충으로 주거 환경 개선이 지속될 것으로 보입니다.

* 현대자동차그룹 남양연구소 등 대규모 고용 시설 인접으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 분석 시, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이며, 유사한 신축 연립주택의 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 특히, 2020년식 헤르만하우스남양 79.60㎡ 물건이 225,000,000원에 거래된 사례는 본건의 가치를 뒷받침합니다.

제공된 정보상 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 이를 고려한 입찰가 산정은 불필요합니다.

다만, 지역 내 환경 문제 및 주차 공간 부족 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 85~90% 수준에서, 적극적으로 접근할 경우 감정가 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 187,000,000원 ~ 198,000,000원

적극적 접근 시 예상 입찰가 범위: 198,000,000원 ~ 220,000,000원

따라서, 본건의 적정 투자 예상 입찰가는 약 205,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 임차인 현황 관련 주의사항:

본건의 임차인 정미화는 대항력이 없으며, 보증금/차임이 명시되어 있습니다. 배당신고를 하였으므로, 법원 배당 절차에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 회수할 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 철저히 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1393 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 1009-1, 2동 3층2302호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2017.08.08

1.3. 면적 정보

토지면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

토지 지분: 108㎡ (약 32.67평)

건물면적: 76.66㎡ (약 23.19평)

건물 지분: 76.655㎡ (약 23.19평)

1.4. 평가 및 매각 정보

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정평가서 요약

감정평가서에 따르면 본건은 경기도 화성시 마도면 쌍송리 소재 "마도I.C." 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장으로 인해 대중교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 건물의 구조는 철근콘크리트조로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 난방, 위생, 급배수, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 3필지가 일단의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용되며, 약 5m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획은 계획관리지역 등입니다. 공부상 차이는 없으며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재로, 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 이는 신흥 주거 지역과 기존 농경지, 공장 지대가 혼합된 형태를 보입니다. 감정평가서 상에서는 "마도I.C." 북동측 원거리로 기술되었으나, 실제 주소는 남양읍 남양리입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 현대자동차그룹 남양연구소 등 주요 직장과의 접근성이 좋아 출퇴근에 유리할 수 있습니다.

2.3. 주변 개발 및 시설

남양 뉴타운 개발이 진행 중이며, 화성시청, 남양읍사무소 등 주요 공공기관이 위치하고 있습니다. 또한, '헤르만하우스남양'과 같은 비교적 신축인 공동주택 단지와 '남양 아이파크', 'e편한세상' 등 다양한 아파트 단지가 조성되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정미화

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원/월

전입일자/확정일자: 2023-12-12

배당신고일자: 2025-08-21

대항력: 없음

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 9월 6일에 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 630,000,000원)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 근저당, 가압류 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 사항은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 임차보증금

인수해야 할 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원). 임차인 정미화는 대항력이 없어 보증금을 배당을 통해 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부 상에는 소유권 이전, 신한은행 근저당권, 의정부서부새마을금고, 서울보증보험, 국민은행, 롯데카드, 삼성카드 등의 가압류, 그리고 신한은행의 임의경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있습니다. 이들 권리 중 말소기준권리보다 앞서는 권리는 없으며, 모두 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부상 채권 총액은 1,541,468,057원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 현황

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 화성시 남양읍 남양리 지역의 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 헤르만하우스남양 (2020년 건축, 66.97㎡): 2026년 5월 255,000,000원 (평당 약 1,259만원)

- 민성주택 (1988년 건축, 55.08㎡): 2026년 6월 73,000,000원 (평당 약 438만원)

- 헤르만하우스남양 (2020년 건축, 79.60㎡): 2026년 7월 225,000,000원 (평당 약 934만원)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 건물 면적 76.66㎡ (약 23.19평)이며, 2017년 건축되었습니다. 감정가는 220,000,000원 (평당 약 949만원)입니다.

본건의 감정가는 2020년에 건축된 '헤르만하우스남양'의 79.60㎡ 물건이 225,000,000원에 거래된 사례와 비교했을 때 유사한 수준으로 평가됩니다. 66.97㎡ 물건의 거래 가격이 상대적으로 높게 형성된 것은 면적이나 층수, 향 등 개별 요인에 따른 차이로 보입니다. 1988년 건축된 '민성주택'과는 연식 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 시세 대비 합리적인 감정가를 가지고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

화성시청, 남양읍사무소 등 행정기관이 인근에 있어 행정 처리 및 민원 해결이 용이합니다. 또한, 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 여가

남양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교 등 다수의 교육 기관이 소재하여 자녀 교육에 적합한 환경을 제공합니다. 또한, 남양성모성지와 같은 문화 및 휴식 공간도 이용 가능합니다.

5.3. 기타

현대자동차그룹 남양연구소와 같은 대규모 연구 단지가 인근에 위치하여 직주근접의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 환경 문제

감정평가서에서도 언급된 바와 같이 주변에 소규모 공장이 혼재하고 있으며, 최근 보도에 따르면 화성시 남양읍 일대에서 불법 채석 및 건설 폐기물 불법 매립과 관련된 심각한 환경 문제가 발생하고 있는 것으로 확인되었습니다. 또한, 과거 폐기물 처리 시설 건립 논란 지역이 인접해 있어, 광범위한 지역의 환경 오염 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.2. 주차 공간 부족

남양 뉴타운 개발 지역 내 일부 주거 시설에서 주차 공간 부족 문제가 지적된 바 있습니다. 본건 역시 주차 환경을 사전에 면밀히 확인하고, 예상되는 불편함을 고려해야 합니다.

6.3. 명도 관련 변수

임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 2017년 준공된 다세대주택으로, 주거 및 생활 편의 시설, 교육 기관, 주요 연구 단지 등이 인접하여 직주근접 및 정주 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 대부분이어서 매각으로 소멸될 가능성이 높아 법적 부담은 적을 것으로 보입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 역시 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 지역의 불법 채석, 폐기물 불법 매립 등 환경 문제와 주차 공간 부족 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 시세 대비 합리적인 감정가는 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 화성시청 및 남양 뉴타운 개발로 인한 지속적인 지역 발전 및 인프라 확충이 기대됩니다.

* 현대자동차그룹 남양연구소 등 대규모 사업장 인접으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원이며, 유사한 신축 연립주택의 최근 거래 사례(2020년 준공, 79.60㎡ 거래가 225,000,000원)와 비교했을 때, 감정가는 시장 가치와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 본건은 인수할 임차보증금이 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 추가 비용이 예상되지 않습니다.

따라서, 잠재적 리스크(환경 문제, 주차 공간 등)를 고려하여 보수적으로 접근 시 감정가의 85~90% 수준을, 시장 경쟁력 및 물건 가치를 고려하여 적극적으로 접근 시 감정가 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 187,000,000원 ~ 198,000,000원

* 적극적 예상 입찰가 범위: 198,000,000원 ~ 220,000,000원

종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 투자 예상 입찰가는 약 205,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.