나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56609 [3] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 102호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 103호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 104호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 108호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 109호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 110호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 111호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 117호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 120호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 205호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 206호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 207호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 208호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 209호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 210호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호18) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 213호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호19) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 214호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호20) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 216호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호21) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 217호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호22) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 218호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호23) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 219호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호24) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 220호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호25) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 2층 221호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호26) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 222호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호27) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 223호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) ~ 기호27) 공히 공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태입니다.

설비내역

본건 기호1)~기호27) 공히 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고하시기 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56609 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1, 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층104호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 588,000,000원

* 토지면적: 11.56㎡ (약 3.5평)

* 토지지분: 11.5629㎡ (약 3.5평)

* 건물면적: 43.20㎡ (약 13.0평)

* 건물지분: 43.2㎡ (약 13.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

* 건물명: 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차

* 건축년도: 2019년 11월 22일 사용승인

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 6일자 두암신용협동조합의 근저당권입니다.

* 주요 권리 내용:

* 말소기준권리인 두암신용협동조합의 근저당권(2,400,000,000원)이 말소될 예정입니다.

* 신용보증기금의 강제경매(2025타경56609)로 본 경매가 진행 중이며, 이는 2025년 6월 25일에 개시되었습니다.

* 주식회사정담아의 신탁등기말소, 수원시의 압류 등기 등이 존재했으나, 경매로 인해 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 동일 건물 내 다른 사건인 수원지방법원 2026타경23 (두암신용협동조합의 임의경매)이 존재합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인으로 인한 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차 건물은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 사용되고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트 단지와 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후 수요가 존재합니다.

* 1층 상가로서 접근성이 양호하며, 행정복지센터 등 공공시설이 인근에 있어 안정적인 상권 형성에 기여할 수 있습니다.

* 다만, 제공된 정보에 따르면 본 건 포함 다수 호실이 현재 공실 상태임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 금곡동행정복지센터가 인근에 있으며, 주변 상업시설 및 아파트 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 사건은 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다. 이는 동일 채무에 대한 여러 경매 신청 또는 여러 물건이 묶여 진행되는 경우로, 법적 절차가 복잡할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 리스크: 현재 다수의 호실이 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대 수익을 얻기까지 시간이 소요될 수 있으며, 임차인 모집 전략이 중요합니다.

* 높은 등기부채권 총액: 총 채권액이 2,400,000,000원으로 높은 편이며, 이는 부동산의 가치 평가 및 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 전체 호실 수: 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차는 총 160호 규모의 집합건물이므로, 1층 104호 자체의 특성 외에도 건물 전체의 관리 상태 및 동향이 중요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 상가 건물로, 입지, 교통, 주변 환경 측면에서 안정적인 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 정리된 상태로 보이나, 중복 사건 및 공동 담보의 특성을 고려한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

* 현재 공실 상태임을 감안하여, 임대 수익보다는 시세 차익 또는 직접 사용 목적의 투자가 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 권선구 금곡동이라는 지역적 가치 상승 잠재력.

* 행정복지센터, 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요.

* 비교적 최근 건축된 건물 (2019년 준공).

* 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적음 (인수 보증금 0원).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 588,000,000원

* 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 공실률, 경매 물건의 특수성(중복사건, 공동담보 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건의 현황(공실) 및 향후 임대 시장 전망을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 개별적인 시세 조사, 임대 수익 분석이 선행되어야 합니다. 유사 오피스텔 및 상가의 최근 매매가는 1억 5천만 원대부터 1억 8천만 원대까지 분포하고 있으나, 이는 공급 면적 기준이며 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.