나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56609 [2] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""금곡동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 102호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 103호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 104호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 108호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 109호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 110호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 111호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 117호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 1층 120호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 205호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 206호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 207호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 208호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 209호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 210호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호18) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 213호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호19) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 214호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호20) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 216호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호21) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 217호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호22) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 218호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호23) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 219호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호24) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 220호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호25) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 2층 221호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호26) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 222호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호27) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 2층 223호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) ~ 기호27) 공히 공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태입니다.

설비내역

본건 기호1)~기호27) 공히 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는바 경매진행시 참고하시기 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56609 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1 다인로얄팰리스호매실테라스4차 1층103호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 92)

건물명: 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2017-10-25 (사용승인일 2019-11-22)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 584,000,000원

토지면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

토지지분: 11.4826㎡

건물면적: 42.90㎡ (약 12.98평)

건물지분: 42.9㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (호매실지구)

중로2류 (폭 15m~20m) 접합

공공주택지구 (공공주택 특별법)

도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 여러 권리가 설정되었으나 대부분 말소되었거나 말소 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 2022-07-06: 신탁등기 말소 (주식회사정담아)

* 2022-07-06: 근저당 (두암신용협동조합) 2,400,000,000원 (말소기준권리)

* 2025-06-25: 강제경매 (신용보증기금) 663,199,156원 (2025타경56609)

* 2025-10-22: 압류 (수원시)

* 2026-01-14: 임의경매 (두암신용협동조합) (2026타경23)

등기부채권 총액은 2,400,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

두암신용협동조합의 근저당권 (2022-07-06 접수)이 본 건의 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 다만, 지상권에 대한 구체적인 개요는 제공되지 않았으므로, 낙찰 시 인수될 수 있는 권리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 건은 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 사용되는 건물 내 상가입니다.

소재지 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있어 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 이용상태

공부상 근린생활시설이나, 현황은 공실 상태입니다.

내부 구조 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으며, 실제와 다소 상이할 수 있어 경매 참여 시 재확인이 반드시 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 금곡동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변 상업시설, 금융기관, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재까지 확인된 바로는 본건 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐수 처리장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 공개된 정보에 기반한 것이므로, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하시기를 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건으로 분류되며 공동담보로 묶여 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 관계 정리 시 복잡성을 야기할 수 있어 주의가 요구됩니다.

6.2. 공실 상태

건물이 현황 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지 공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등 제반 비용 부담이 예상됩니다.

6.3. 권리 미소멸 사항

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 명시되어 있어, 이에 대한 상세 내용을 확인하고 인수 여부를 판단해야 합니다.

6.4. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.5. 내부 현황

집합건축물대장상 건축물 현황도와 실제 내부 구조 및 이용 상태가 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 철저한 권리 분석과 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축에 가까운 건물로 양호한 상태 유지가 기대됩니다 (사용승인 2019년).

* 주변 아파트 및 오피스텔 단지를 통한 잠재적 임차 수요 확보가 가능합니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다.

* 향후 지역 상권 활성화 시 투자 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 584,000,000원입니다.

등기부 채권 총액(2,400,000,000원)이 감정가 대비 높은 편입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률, 공실 위험, 명도 비용 및 잠재적 리스크(지상권 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재로서는 구체적인 금액 제시가 어렵습니다. 일반적으로는 감정가의 80~90% 수준에서 검토할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 물건의 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.