나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88069 [1] 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 제2층 제211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 대인시장 동측 인근에 위치하는 "동명동센트럴파크
오피스텔 제2층 제211호"이며, 부근은 노변으로 각종 점포로 형성된 노변상가지대이고
후면은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 도심 근거리 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 20층 건물내 2층 211호이며
2020년8월31일 사용승인 되었음.
외벽: 오지벽돌 치장쌓기, 콘크리트위 페인팅 외
내벽: 벽지마감 외
창호: 플라스틱창임.

이용상태

오피스텔

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기,
지하주차장, 지상 기계식주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 지반은 대체로 평탄하며 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복4차선, 남동측으로 왕복2차선, 북동측으로 폭 약6m 정도, 남서측으로
소폭의 아스팔트포장도로와 접하며, 북동측 도로를 통하여 차량 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭25m-30m)(접합), 소로3류
(8m미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(전남여고)<교육환경
보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(광주학생독립운동발상지)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법), 건축법 제2조
제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경88069 (1)

소재지: 광주광역시 동구 동명동 245-16 동명동센트럴파크 제2층 제211호

용도: 오피스텔

감정가: 154,000,000원

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23 평)

토지지분: 7.37㎡

건물면적: 49.32㎡ (약 14.92 평) (전용면적)

건물지분: 49.3222㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항: 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음.

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 대인시장 동측 인근에 위치하는 "동명동센트럴파크 오피스텔 제2층 제211호"이며, 부근은 노변으로 각종 점포로 형성된 상가지대이고 후면은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입 용이하며, 도심 근거리 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함. 북서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선, 북동측으로 폭 약 6m 정도, 남서측으로 소폭의 아스팔트포장도로와 접하며, 북동측 도로를 통하여 차량 출입함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로3류(폭25m-30m)(접합), 소로3류(8m미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(전남여고)<교육환경보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(광주학생독립운동발상지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법), 건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 말소기준권리는 더블저축은행의 2024년 7월 25일자 가압류 (금액: 500,000,000원)임.

소멸되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (예: 더블저축은행의 가압류, 김수철의 강제경매 등)

소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 상세 내용은 명세서에 기재되어 있지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 김수철 (마스킹: 김 )

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 17일

* 확정일자: 2021년 06월 07일

* 배당신고일자: 2024년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약:

대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 전입일자(2023.11.17)와 확정일자(2021.06.07)가 말소기준권리(2024.07.25)보다 선순위에 있어 대항력이 인정됩니다. 그러나 배당신고를 하였고 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 없는 것으로 현재 분석되었습니다. 다만, 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 해당 임차인이 전세사기 피해자로 인정될 경우 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종적인 권리관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

건축물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 20층 건물내 2층 211호이며, 2020년 8월 31일 사용승인 되었음. 외벽은 오지벽돌 치장쌓기, 콘크리트위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지마감, 창호는 플라스틱창임. 이용 상태는 오피스텔임.

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 노변으로 각종 점포가 형성된 상가지대이며, 대인시장 인근에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

시장 동향: 최근(2024년 9월~11월) 동일 건물(동명동센트럴파크)에서 유사 면적(49.3222㎡)의 오피스텔 실거래가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 거래되었음. (9층: 1.5억원, 7층: 1.6억원, 10층: 1.6억원)

1.4. 생활정보

주요 설비: 본건 건물에는 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 지하주차장, 지상 기계식주차장 등이 시설되어 있음.

주변 편의시설: 대인시장과 인접해 있어 장보기 등 생활 편의성이 좋으며, 주변 상업시설 이용이 편리함.

혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 대항력(확정일자 2021.06.07)을 보유하고 있으며, 보증금 187,000,000원 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 위험이 존재함. (현재 인수 보증금 0원으로 분석됨)

전세사기 피해자 우선매수권: 임차인 김 이 전세사기 피해자 지원 특별법에 따른 우선매수권 대상자일 경우, 해당 임차인이 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 수 있음. 이는 입찰 과정에 큰 변수가 될 수 있음.

공유자 우선매수: 공유자우선매수 신고가 있으므로, 공유자가 있을 경우 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 수 있음.

건축법 및 기타 법규 제한: 토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 다수의 건축 및 개발 관련 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 주요 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 2020년에 준공되어 비교적 최신 건물이며 교통 및 생활 편의성이 우수한 편입니다. 감정가는 154,000,000원이며, 최근 실거래가도 150,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 전세사기 피해자 우선매수권 가능성, 공유자 우선매수 신고 등 권리 관계가 복잡하여 입찰 전 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다. 특히 임차인과 관련된 리스크를 최종적으로 해소하거나 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 잠재적 리스크들을 충분히 인지하고 감안한다면, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 광주 동구 핵심 상업/주거 혼합 지역 내 위치, 대인시장 인접하여 유동인구 풍부.

신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며 관리 상태 우수 예상.

가격: 감정가 1.54억, 최근 실거래가 1.5~1.6억 수준으로, 권리 인수 부담 없을 시 시세 대비 합리적 가격으로 매수 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 154,000,000원

최근 실거래가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

임차인 보증금 인수 부담: 0원으로 분석됨.

전세사기 피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수권 등 변수 고려.

상기 정보를 종합적으로 고려했을 때, 임차인 관련 모든 위험이 해소되고 공유자 우선매수권이 행사되지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 상단 및 감정가 수준에서 약간의 여유를 두어 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 155,000,000원

권장 입찰가: 155,000,000원

주의: 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 여부, 공유자 우선매수권 행사 여부 등 경매 진행 상황을 면밀히 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.