나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1511 [3] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까치 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 11층 건 중 5층 501호~504호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임, 강화유리 등. 내벽: 내부 인테리어, 타일붙임, 치장석 붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

공히 제1종근린생활시설에 해당함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

대상건물 [1~4]는 각 구분건물 사이에 설치된 경계벽 철거 등을 원인으로 기준시점 현재 1개의 점포로 사용되고 있는 것으로 추정되나, 구분 등기가 완료되었으며 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 것으로 그 복원이 용이한 것으로 판단되니 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 대상건물 전체는 전기설비의 사용이 중지된 상태임.

물건 비고

1.501호~504호의 외관은 구분건물 사이에 경계벽이 없는 하나의 점포로 사용되고 있으나 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 일시적인 것으로 복원이 용이한 것으로 보임.
2.감정서상 대상건물 전체는 전기설비 사용이 중지된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경1511 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중울산농업협동조합

1.2. 소재지 및 건물현황

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 5층503호 (새주소: 경상남도 양산시 부산대학로 126)

* 건물용도: 제1,2종근린생활시설, 문화집회시설

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 11층 건물 중 5층

* 준공년월: 2016년 06월

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 304,000,000원

* 토지면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

* 토지지분: 17.0795㎡ (약 5.17평)

* 건물면적: 91.00㎡ (약 27.53평)

* 건물지분: 91㎡ (약 27.53평)

1.4. 매각대상

* 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 부산 도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 주변 버스 노선 이용도 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다.

* 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2018년 08월 27일 접수된 을2, 전세권설정 (권리자: 하나님의교회세계복음선교협회, 금액: 25,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하나님의교회세계복음선교협회 (성명 마스킹: 하 )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025년 11월 10일

* 대항력: 없음

3.4. 총 채권액 및 인수 보증금

* 등기부채권 총액: 1,481,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 부산대학교 양산캠퍼스와 인접하여 학생 및 교직원을 주요 배후 수요로 합니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 배후 수요도 풍부합니다.

* 다양한 근린생활시설 및 교육시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 주요 이용 업종 (추정)

* 제공된 정보에 따르면 제1, 2종 근린생활시설 및 문화집회시설로 이용 가능합니다.

* 따라서 판매, 식당, 학원, 병의원, 문화 공간 등 다양한 업종의 입점이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 부산대학교 양산캠퍼스가 인접해 있습니다.

* 인근에는 다양한 소매점, 음식점, 카페 등 근린상업시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 부산대학교 양산캠퍼스가 바로 옆에 위치합니다.

* 주변에 초, 중, 고등학교 다수가 소재하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점포 통합 사용 관련

* 501호부터 504호까지 구분 건물 사이에 경계벽이 철거된 상태로 하나의 점포처럼 사용되고 있습니다.

* 법적으로는 구분등기가 완료되었고 사회통념상 복원이 용이한 일시적 상태로 판단되지만, 원상복구를 위한 비용 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 전기 설비 중지

* 감정평가상 건물 전체 전기 설비 사용이 중지된 상태입니다.

* 전기 설비의 사용 재개를 위해서는 점검, 보수 및 관련 비용 발생이 예상됩니다.

6.3. 기타

* 임대 관계는 현재 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산대학교 양산캠퍼스와 대규모 아파트 단지에 인접한 역세권 상가로서, 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 현재 내부 구조 변경으로 인해 통합 운영 중인 점포는 복원이 용이하다고 판단되나, 전체 건물 전기 설비 중지 상태는 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가와 주거 단지의 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 부산 도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역 역세권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 적극적인 개발이 이루어진 지역으로 상권 발전 가능성 높음

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 물건 상태 파악, 공실률 및 임대료 시세 조사, 주변 상권 경쟁 분석 등이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 감정가 304,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰가율은 향후 시장 상황, 본건의 개별적인 장단점 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.