나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1511 [2] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까치 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 11층 건 중 5층 501호~504호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임, 강화유리 등. 내벽: 내부 인테리어, 타일붙임, 치장석 붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

공히 제1종근린생활시설에 해당함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

대상건물 [1~4]는 각 구분건물 사이에 설치된 경계벽 철거 등을 원인으로 기준시점 현재 1개의 점포로 사용되고 있는 것으로 추정되나, 구분 등기가 완료되었으며 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 것으로 그 복원이 용이한 것으로 판단되니 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 대상건물 전체는 전기설비의 사용이 중지된 상태임.

물건 비고

1.501호~504호의 외관은 구분건물 사이에 경계벽이 없는 하나의 점포로 사용되고 있으나 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 일시적인 것으로 복원이 용이한 것으로 보임.
2.감정서상 대상건물 전체는 전기설비 사용이 중지된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1511 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 5층 502호

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설, 문화집회시설)

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85평)

건물면적: 103.07㎡ (약 31.17평)

감정가: 373,000,000원

건축물 사용승인일: 2016년 06월 20일

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 중울산농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 08월 27일 접수된 하나님의교회세계복음선교협회의 전세권설정 (을2) 등기가 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,481,000,000원.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 하 (하나님의교회세계복음선교협회)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 최종 배당 여부 및 순위는 배당기일에 확정됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

입지: 부산대양산캠퍼스역 인근 상업지역에 위치하여 풍부한 유동인구와 우수한 접근성을 기대할 수 있습니다.

배후 수요: 인근 아파트 단지와 학교 등 주거 및 교육 시설과 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

업종 적합성: 제1, 2종 근린생활시설 및 문화집회시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

분석 필요 사항: 경쟁 업종 현황, 공실률, 상권 활성화 정도 등에 대한 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

교통: 부산대양산캠퍼스역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 상가 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 부산대학교 양산캠퍼스 및 인근 학교와의 접근성이 좋습니다.

주변 환경: 검색 결과, 주변 지역에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

전기 설비 중지: 건물 전체의 전기 설비 사용이 중지된 상태로, 안전 점검 및 복구에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 복구 관련 상세 내용을 확인해야 합니다.

점포 구조 변경: 501호부터 504호까지 경계벽이 철거되어 하나의 점포로 사용되고 있어, 원상 복구를 위한 내부 공사가 필요할 수 있습니다. 이에 따른 추가 공사 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대차 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이며, 추후 임차인 모집 시 시장 상황 및 경쟁 환경을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산대양산캠퍼스역 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린상가입니다.

권리관계가 명확하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

그러나 건물 전체의 전기 설비 중지 및 일부 점포의 구조 변경으로 인한 복구 비용 발생 가능성은 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

이러한 리스크를 효과적으로 관리할 수 있다면, 양호한 입지 조건을 바탕으로 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산대양산캠퍼스역 인근이라는 뛰어난 입지 조건은 미래 가치 상승의 기반이 됩니다.

깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로, 인수 부담이 없어 안전합니다.

넓은 활용 공간: 103.07㎡ (약 31.17평)의 전용 면적은 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능성을 높입니다.

양산시 발전 잠재력: 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 양산시의 성장과 함께 투자가치가 증대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 373,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 건물 전체 전기 설비 복구에 필요한 예상 비용

* 내부 구조 변경에 따른 원상 복구 예상 비용

* 주변 유사 상가의 현재 시세 및 임대료 수준

* 향후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 분석

* 양산시 및 물금읍 지역 상권의 전반적인 성장 전망

주의: 본 물건의 전기 설비 중지 및 구조 변경과 같은 특수 상황으로 인해, 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사와 전문가의 상세 견적을 필요로 합니다. 일반적으로는 감정가의 80~90% 수준에서 검토가 이루어지나, 본건의 경우 리스크 요인에 대한 비용 산출이 선행되어야 하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.