나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1511 [4] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감정 엑스텐 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까치 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 11층 건 중 5층 501호~504호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임, 강화유리 등. 내벽: 내부 인테리어, 타일붙임, 치장석 붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

공히 제1종근린생활시설에 해당함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

대상건물 [1~4]는 각 구분건물 사이에 설치된 경계벽 철거 등을 원인으로 기준시점 현재 1개의 점포로 사용되고 있는 것으로 추정되나, 구분 등기가 완료되었으며 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 것으로 그 복원이 용이한 것으로 판단되니 경매진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 대상건물 전체는 전기설비의 사용이 중지된 상태임.

물건 비고

1.501호~504호의 외관은 구분건물 사이에 경계벽이 없는 하나의 점포로 사용되고 있으나 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통하여 각 점포의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 일시적인 것으로 복원이 용이한 것으로 보임.
2.감정서상 대상건물 전체는 전기설비 사용이 중지된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1511 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중울산농업협동조합

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 5층 504호

용도: 근린상가 (제1,2종근린생활시설)

감정가: 306,000,000 원

1.3. 면적

토지면적: 17.69㎡ (약 5.35평)

건물면적: 94.24㎡ (약 28.51평)

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "부산대양산캠퍼스역" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 전세권 (하나님의교회세계복음선교협회, 2018-08-27)이 말소기준권리로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 하 (하나님의교회세계복음선교협회)

보증금: 25,000,000 원

차임: 0 원

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

전체 등기부 채권 총액은 1,481,000,000 원입니다.

현재 경매 신청 채권자는 중울산농업협동조합입니다.

말소기준권리인 을2 전세권 외 다수의 근저당권 및 소유권 이전 등기가 말소될 예정입니다.

3.5. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0 원

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

대상물건은 "부산대양산캠퍼스역" 인근 상업지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 아파트 단지 및 학교가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

제1,2종 근린생활시설 및 문화집회시설로 이용 가능하여 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 다수의 아파트 단지와 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

부산대양산캠퍼스역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

501호부터 504호까지 경계벽이 철거되어 하나의 점포로 사용 중이나, 이는 일시적인 상태로 복원이 용이한 것으로 판단됩니다. (단, 복원 비용 발생 가능성)

6.2. 전기 설비 중지

건물 전체의 전기 설비 사용이 중지된 상태로, 재가동에 필요한 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

구분건물 간 경계벽 철거로 인해 현재 공부상과 현황이 다르게 사용되고 있으나, 집합건축물대장 및 현황도를 통해 특정 가능하며 복원이 용이하다고 판단됩니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권 상업지역에 위치하며, 비교적 넓은 전용면적을 가진 근린상가입니다.

주변 배후 수요가 탄탄한 편이나, 현재 건물 전체 전기 설비가 중지되어 있고 일부 구분 호수의 내부 경계벽이 철거된 상태라는 점은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 권리관계는 명확하여 낙찰 후 명도 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

부산대양산캠퍼스역 인근의 역세권 상업시설로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

넓은 면적을 활용하여 대형 프랜차이즈 입점 또는 다양한 업종 전환이 가능합니다.

현재 전기 설비 중지 및 내부 벽체 철거 상태는 경쟁 물건 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 306,000,000 원을 기준으로 하되, 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 전기 설비 복구 비용 및 내부 원상복구 비용 등을 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건 시세 분석, 현장 답사를 통한 상세 상태 확인, 복구 비용 견적 산출 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.