나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12236 [5] 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 258-5 대승하이츠빌라 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2): 본건은 울산광역시 울주군 상북면 명촌리 소재 ""모래골못"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성됨.
기호(3): 본건은 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 소재 ""온천교"" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 산림지대로 형성됨.
기호(4): 본건은 울산광역시 울주군 상북면 명촌리 소재 ""명촌리마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 경리정리된 농경지대로 형성됨.

교통상황

기호(1,2,4): 본건은 인근에 대중교통 수단이 있어, 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.
기호(3): 본건은 순수 산림지대내에 위치하여, 일반적인 교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 본건은 부정형 토지로서 완경사 지대이며, 묘지 및 휴경지 등으로 이용 중임.
기호(2): 본건은 부정형 토지로서 평지이며, 답으로 이용 중임.
기호(3): 본건은 사다리형 토지로서 급경사 지대이며, 자연림으로 이용 중임.
기호(4): 본건은 세장형 토지로서 평지이며, 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건은 지적도상 맹지임.
기호(2): 본건은 북서측으로 세로(가)에 접함.
기호(3): 본건은 지적도상 맹지임.
기호(4): 본건은 북측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 보전관리지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.
기호(2): 도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(명촌천)<하천법>.
기호(3): 농림지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.
기호(4): 도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 제시외 분묘 2기(ㄱ) 소재하여, 명세표 비고란에 분묘 2기 소재로 인한 제한 받는 상태의 토지 금액을 별도로 명기하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 소재 ""신언중학교"" 남서측 인근에 위치하는 '대승하이츠빌라' 3층 302호로서 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물내 3층 302호로서
외벽: 타일 붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 세멘몰탈위 페인팅(복도) 등 마감.
창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 도시가스시설, 화재경보기, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 가장형의 토지이며 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지는 2면이 소로한면에 접하고 있어 내외부 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항"" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12236 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OOOOO

2.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 서부리 258-5 대승하이츠빌라 3층 302호

주소(도로명): 울산광역시 울주군 방천5길 13

건물명: 대승하이츠빌라

용도: 아파트 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 7층 건물 내 3층 302호

준공일: 1998년 12월 16일

2.

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 148,000,000원

토지 면적 (대지권): 48.82㎡ (약 14.77평)

건물 면적 (전용 면적): 84.91㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 서부리에 위치하며, '신언중학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건 단지는 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 수단이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8~10m)에 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대보호구역, 절대보호구역)

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 1월 9일 접수된 경남은행 근저당권(을14)이며, 현재 진행 중인 본건 강제경매(갑10)는 해당 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기부상 확인되는 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 574,894,041원

2.

3.2. 채권자 정보

본 건 강제경매의 채권자는 임OOOOO입니다.

2.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 확인됩니다.

2.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능 이용이 가능합니다.

2.

5. 생활정보

2.1. 편의시설

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.2. 교육시설

* 초등학교: (정보 없음)

* 중학교: 신언중학교 인근 소재

* 고등학교: (정보 없음)

또한, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 사건 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 일부에 분묘가 소재하여 분묘기지권 발생 가능성이 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있어, 권리 분석 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황이 본 건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.

6.2. 제시외 물건 (분묘)

감정평가서 요약에 따르면, 토지 기호(1) 상에 별도로 제시외 분묘 2기가 소재하며, 이로 인해 토지 금액 산정에 제한이 있었던 것으로 명기되어 있습니다. 이는 분묘기지권 리스크와 직접적으로 연관됩니다.

2.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 토지 감정평가 요약에 명촌리, 등억알프스리 등의 지역이 언급되며 농경지, 임야, 산림지대 등이 혼재되어 있어, 정확한 주변 현황은 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

2.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으며, 무엇보다 토지 일부에 소재한 분묘와 관련된 분묘기지권의 발생 가능성이 주요 리스크 요인으로 판단됩니다. 또한, 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점도 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 없는 임차인 현황: 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 진행 시 비교적 수월할 수 있습니다.

* 일상생활 편의성: 공동주택 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권을 확보할 수 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 물건의 현황, 시장 동향, 경쟁 상황, 분묘기지권 등 잠재적 리스크에 대한 평가, 그리고 향후 명도 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서, 상세한 현장 조사를 바탕으로 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.