나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12952 [3] 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 소재 "고헌초등학교" 서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가), (나), (다) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 중 1층 101호, 102호, 107호호로서,(사용승인일 : 2020.01.14) 외벽 : 타일 붙임, 몰탈 위 페인트 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 등. 창호 : 샷시창 등.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였음.

설비내역

급배수, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구),대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12952 (3)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-5, 어썸플레이스1 1동 1층 107호

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 1,310,000,000원

토지면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

건물면적: 56.55㎡ (약 17.11평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

건축물 사용승인일: 2020년 01월 14일

1.2. 건물 정보

건물명: 어썸플레이스1

동/층/호: 1동 1층 107호

총 층수: 지하 2층, 지상 9층

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 북구 송정동에 소재하며, "고헌초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 동측으로 약 30m, 서측으로 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면 구역, 택지개발지구(송정지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 05월 04일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 684,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 주식회사 한성건설산업의 소유권이전3번신탁등기말소 (2020-05-22 접수)

* 주식회사 글로우의 소유권이전 (2020-11-13 접수)

* 중소기업은행의 근저당권 (2023-05-04 접수, 684,000,000원) - 말소기준권리

* 중소기업은행의 임의경매개시결정 (2025-12-01 접수, 1,646,466,257원)

* 북구(울산광역시)의 압류 (2026-07-29 접수)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 내부 확인이 불가하여 임차인의 대항력 유무 및 보증금, 차임 등 상세 내용을 확인할 수 없으므로, 실제 현황은 반드시 별도 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 684,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 송정동은 신축 아파트 단지가 다수 입주해 있으며, 이에 따른 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 근린생활시설이 밀집되어 있어 지역 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 예상 업종

주변 아파트 단지 및 주택가 거주민을 대상으로 하는 제1종 및 제2종 근린생활시설 업종(예: 소매점, 음식점, 학원, 병의원, 사무실 등)에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 고헌초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 및 문화시설

송정지구 내 근린상가 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 인근에 송정박상진호수공원 등이 있어 주민 편의 및 여가 활동 공간이 마련되어 있습니다.

5.3. 교통

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 이에 따라 실제 점유 관계, 내부 상태, 하자 여부 등을 정확히 파악하기 어렵습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 또는 명도에 따른 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 상당한 수준으로, 낙찰가에 따라 채무 변제 후 인수되는 권리가 있을 수 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 검색 결과, 인근에 음식물 쓰레기 처리 시설(과거 논란이 있었던 지역) 등이 위치할 가능성이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다. (검색 결과, 과거 북구 중산동에 음식물 자원화 시설 건립으로 주민 갈등 사례가 있었으나, 본 물건지와의 정확한 거리 및 영향 범위는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 송정지구 내 대로변에 위치한 신축 상가로, 인근 대규모 아파트 단지를 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 주거 단지와의 인접성 및 잘 갖춰진 도로망 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 내부 확인 불가 및 임대차 관계 미상으로 인한 불확실성이 존재하므로, 현장 방문 및 이해관계인 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 송정지구의 성장 잠재력: 계획적인 개발이 이루어지고 있는 송정지구 내 상업 시설로서 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 입주민을 대상으로 하는 안정적인 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 신축 상가 건물: 비교적 신축 건물로 상품성이 우수하며, 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,310,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 유사 상가 매물의 시세 및 임대 수익률, 물건의 현황(내부 상태, 공실 여부, 명도 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 참고 자료에 따르면, 유사 지역(울산 북구 송정동)의 상가 매물은 전용면적 기준 약 3,800만원/평 ~ 130만원/평 (1층 상가, 2025년 3월 기준) 수준에서 거래되고 있음을 알 수 있습니다. 본 물건의 전용면적(약 17.11평)을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 따라서, 내부 상태 및 정확한 임대 현황 확인 후, 희망 수익률을 설정하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다. 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서, 약 9억원 ~ 11억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (이는 주변 시세 및 본 물건의 정확한 가치 평가 후 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.