나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12952 [2] 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 송정동 소재 "고헌초등학교" 서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호(가), (나), (다) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 중 1층 101호, 102호, 107호호로서,(사용승인일 : 2020.01.14) 외벽 : 타일 붙임, 몰탈 위 페인트 등. 내벽 : 몰탈 위 페인트 등. 창호 : 샷시창 등.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였음.

설비내역

급배수, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역,도시지역,지구단위계획구역(2024-09-05)(송정지구),대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,택지개발지구(송정지구)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12952 (2)

소재지: 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층 102호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 1,110,000,000원

토지 면적: 14.66㎡ (약 4.43평)

건물 면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중소기업은행

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일: 2020년 1월 14일

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 북구 송정동, 고헌초등학교 서측 인근에 자리하고 있음.

* 주변 환경: 주변 지역은 아파트 단지, 단독 주택, 근린 생활 시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 지님.

* 교통: 차량으로의 출입이 용이하며, 동측 약 30m, 서측 약 15m의 포장 도로와 접하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용 계획: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(송정지구), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 택지개발지구(송정지구) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 5월 4일 중소기업은행이 설정한 근저당권(576,000,000원)이 말소 기준 권리임.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됨.

* 중소기업은행의 근저당권(576,000,000원)을 말소 기준으로 하여 임의 경매 개시 결정(1,646,466,257원)이 등기되어 있음.

* 등기부상 채권 총액은 576,000,000원임.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 파악되지 않아 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있으나, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 울산 송정지구 택지개발지구 내에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지임.

* 건물 용도: 공부상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상업 시설로서의 기능 수행이 가능함.

* 개발 계획: 송정지구는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 상권 활성화에 대한 기대감을 가질 수 있음.

1.4. 생활정보

* 인근 주요 시설:

* 교육 시설: 고헌초등학교가 서측 인근에 위치함.

* 생활 편의 시설: 건물 내 올리브영, 브런치빈 등 상업 시설이 입점해 있으며, 다양한 식당 및 카페가 송정동 일대에 분포하고 있음.

* 휴식 공간: 송정박상진호수공원 등 녹지 공간이 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현재 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 구조 변경 여부, 설비의 정상 작동 여부 등을 직접 확인할 수 없어 잠재적인 하자 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 변수(예: 대항력 있는 임차인 존재)가 발생할 수 있으며, 이에 따른 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 존부 및 내용에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

* 혐오 시설 관련: 울산 북구 지역에서 과거 혐오 시설 설치 및 주민 갈등 사례가 있었으나, 현재 본 건 물건지 주변에 직접적으로 혐오 시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 혐오 시설로 간주될 수 있는 시설의 설치 및 운영은 지역 가치에 영향을 미칠 수 있으므로 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 상가 건물로, 울산 송정지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 장점이 있음. 또한, 대로와 중로에 접한 우수한 교통 접근성을 갖추고 있어 상업 시설로서의 가치가 높음. 다만, 내부 상태 및 임대 관계 미확인, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인임.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 즉시 임대 또는 자체 사용이 가능함.

* 지역 개발 잠재력: 송정지구라는 신흥 택지개발지구 내에 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 우수한 접근성: 동측 30m, 서측 15m 대로변에 접하여 높은 가시성과 차량 접근성이 뛰어남.

* 안정적 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지들이 형성되어 있어 근린 상가로서 안정적인 수요 확보가 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,110,000,000원.

본 건은 인수 보증금이 없는 점, 내부 및 임대 관계 미확인, 미소멸 권리(지상권) 등의 리스크 요인을 감안할 때, 입찰 시 감정가의 80~90% 수준을 고려한 신중한 접근이 필요함. 따라서 888,000,000원 ~ 999,000,000원 범위 내에서 시장 상황 및 물건 분석을 토대로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.