나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35710 [1] 경기도 여주시 세종대왕면 용은리 120-57 방송통신시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2024.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 세종대왕면 용은리 소재 "용은2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 답,전,임야,하천 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 진입가능함. 인근 소재 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 제반 광역
적 도로이용은 보통이나 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

공히 남측 하향 완경사지대 내 부정형지로 기호1,2,4는 일부 평탄 혹은 완만한 경사지로
나지, 토지임야, 자연림 등의 상태임.
기호3은 방송시설 건부지 및 부속토지, 일부 자연림 등의 상태임.
(후첨 "사진용지" 참조)

인접 도로상태

기호3 남동측으로 세로(가)의 포장도로를 통하여 진출입하며, 본건 기호3 남동측 일부는 후첨 "사진용지"와 같이
아스팔트 포장된 진입로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,4:보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>
기호3:보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 1000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 2권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ.Ⅲ.1.참고사항 ③" 참조

공부와의 차이

본건 기호1,2는 귀 제시목록 및 공부상 지목 "잡"이나 현황 후첨 "사진용지"와 같이 일부 토지임야, 자연림 등의 상태로 목측됨.
기호3은 귀 제시목록 및 공부상 지목 "잡"이나 현황 후첨 "사진용지"와 같이 남동측 일부 아스팔트 포장된 진입로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5의
1동은 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건으로서
외벽: 치장벽돌 마감
내벽: 몰탈위 페인트 및 일부 타일 마감
창호: 샷시창호임.

2동은 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 건으로서
외벽: 몰탈위 페인트마감
창호: 샷시창호임.

6동은 기타강구조(판넬) 단층 건으로서
외내벽: 판넬마감임.


7동은 경량철골구조 단층 건으로서
외벽: 판넬마감
내벽: 페인트, 타일 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호5는 방송시설(KBS 여주송신소 청사)로서
1동은 방송통신시설, 2동은 차고 및 숙직실, 6동은 창고, 7동은 경비실로 이용중임.

현황 후첨 "사진용지"와 같이 장기간 방치 및 공실상태이며, 3동 및 5동은 소재불명으로
평가외하였음.

설비내역

기호5 중 1동, 2동, 7동은 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

특기사항 없음.

공부와의 차이

기호5의 3동 및 5동은 소재불명으로 평가외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 폐문부재로 일부 건물 내부육안확인 불가하였으며, 내부구조 및 이용상황 등은
건축물관리대장 상 현황도면을 참조하고 외관탐문하였으니 경매시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 목록5 중 3동 1,2층 , 5동 1층 소재불명으로 매각제외
- 목록1,2 공부상 잡종지이나 일부 토지임야, 자연림 상태
- 목록3 아스팔트 포장 진입로 등으로 이용 중
- -목록 6.~9.는 공히 맹지이나 인접 필지를 통해 출입 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 사건 및 부동산 정보

4. 사건번호: 여주지원 2024타경35710 (1)

5. 소재지: 경기도 여주시 세종대왕면 용은리 120-57

6. 토지면적: 50,563.00㎡ (약 15,295.1평)

7. 건물면적: 1,042.97㎡ (약 315.4평)

8. 용도: 방송통신시설

9. 감정가: 4,335,445,000원

10. 매각구분: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산 강제경매

12. 특이사항: 중복사건, 중복병합사건

13. 매각 제외 물건: 목록 5 중 3동 1,2층, 5동 1층 소재불명으로 매각 제외

4. 입지조건

5. 주변 환경 및 접근성

6. 주위 환경: 본건은 경기도 여주시 세종대왕면 용은리 소재 "용은2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 답, 전, 임야, 하천 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

7. 교통 상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량 진입 가능함. 인근 소재 간선도로변으로 버스정류장이 소재하여 제반 광역적 도로이용은 보통이나 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 불편한 편임.

8. 도로 상태: 기호3은 남동측으로 세로(가)의 포장도로를 통해 진출입하며, 본건 기호3 남동측 일부는 아스팔트 포장된 진입로로 이용 중임.

6. 토지이용계획 및 제한사항

7. 용도지역: 보전관리지역, 생산관리지역

8. 주요 규제: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역

7. 권리분석

8. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023.06.19. 용문농업협동조합 근저당권 3,380,000,000원)

9. 소유권: 한국방송공사 (1994년/1996년 보존/이전) → 유한회사유성 (2023년 이전)

10. 채권 총액: 약 11,380,000,000원 (주요 채권: 용문농업협동조합 33.8억, 주식회사 리드이엔지 등 4개사 각 20억, 주식회사 다현파트너스 11.8억)

11. 기타 권리: 다수의 압류 (부천세무서, 구례군, 하남시, 여주시, 연수구, 부천시, 수원시)

9. 매각으로 소멸되지 않는 권리

10. 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 용문농업협동조합의 지상권 설정은 말소된 것으로 확인됨. (※ 등기부 요약 정보 상 말소된 것으로 기재되어 있으나, 명세서상 특이사항으로 기재되었으므로 입찰 시 확인 필요)

10. 임차인 현황

11. 인수 보증금 합계: 0원

12. 임대사항: 미상 (건물 내부 육안 확인 불가, 임대 관계 미상)

13. ※ 임대관계가 미상이며, 내부 구조 및 이용 상황 등은 건축물관리대장상 현황도면을 참조하고 외관 탐문하였으므로, 현황 파악에 주의 요망.

11. 상권분석

12. 주변 상업 시설

13. 본건은 방송통신시설로서 주변이 주로 답, 전, 임야, 하천 등으로 구성되어 있어 전통적인 상업 지역과는 거리가 멀며, 인근 마을회관 정도의 편의 시설만 예상됨.

12. 생활정보

13. 편의 시설

14. 주요 편의 시설 정보는 제한적임. 인근 "용은2리마을회관"이 소재하나, 생활 편의를 위한 대형마트, 병원 등은 원거리에 위치할 것으로 예상됨.

15. 대중교통

16. 인근 버스정류장 이용 가능하나, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편임.

13. 잠재적 리스크

14. 공부와의 차이 및 현황

15. 토지: 목록 1, 2번지 공부상 잡종지이나 일부 토지 임야, 자연림 상태. 목록 3번지 공부상 잡종지이나 아스팔트 포장 진입로로 이용 중.

16. 건물: 목록 5 중 3동 및 5동은 소재불명으로 평가 제외되었음.

15. 맹지

16. 목록 6~9번지는 공히 맹지이나 인접 필지를 통해 출입 가능함.

17. 토지 이용 규제

18. 보전관리지역, 생산관리지역으로 개발 행위에 제한이 따르며, 상수원 보호구역, 자연보전권역 등 다중의 환경 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

19. 건물 상태 및 정보 부족

20. 현황 장기간 방치 및 공실 상태임. 일부 건물 내부 육안 확인 불가. 임대 관계 미상.

21. 중복 사건 및 병합

22. 중복 사건 및 병합 사건으로, 경매 절차 진행에 따라 복잡성이 있을 수 있음.

14. 종합 의견

15. 본 물건은 경기도 여주시 외곽의 방송통신시설로, 넓은 토지와 함께 방송 시설로 사용되던 건물이 포함되어 있습니다. 현재 장기간 방치 및 공실 상태이며, 일부 건물 소재 불명, 토지 현황과 공부상 지목 차이, 맹지 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 교통 접근성은 차량 진입은 용이하나 대중교통 이용은 불편합니다. 다수의 압류 및 채권이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 하며, 말소되지 않는 권리(지상권) 여부도 확인이 필요합니다. 개발이 제한적인 지역 규제도 존재합니다.

15. 투자 포인트

16. 넓은 토지 면적

17. 50,563.00㎡ (약 15,295.1평)의 넓은 토지는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

17. 방송통신시설 용도

18. 기존 방송통신시설 용도로 활용된 이력은 특정 목적의 토지 활용이나 재매각 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

19. 낮은 진입 장벽 (추정)

20. 본건의 복잡한 권리 관계와 현황, 잠재적 리스크를 고려할 때, 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높을 수 있으나, 이를 극복할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

16. 예상 입찰가

17. 평가액

18. 감정가: 4,335,445,000원

19. 입찰가 산정 고려 사항

20. 본건은 감정가가 높으며, 현황, 공부와의 차이, 맹지, 토지 이용 규제, 소재불명 건물 등 다수의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 채권 총액이 감정가보다 높아 낙찰 후 추가적인 부담 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

21. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 건물 상태 재확인, 인접 필지 이용 현황 구체적 파악, 토지 개발 가능성 및 관련 법규 면밀 검토, 유사 물건 시세 조사 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

22. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.