나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42183 [1] 경기도 양평군 강하면 전수리 518-5 제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 "전수1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 전원주택단지가 조성되어 있으며, 인근지역은 북측 지방도변 음식점 등 근린생활시
설ㆍ농촌마을ㆍ전원주택지대ㆍ농경지ㆍ임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 무난한 상태로 인근 지방도와의 거리 및 계통 등으로 보아 차량의
이용편은 대체로 무난하며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 대체
로 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2,3)은 2필 1단의 대체로 사다리형의 토지로, 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된
단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 전원주택단지내 세로가 개설되어 있으며, 이 도로는 북측 인근에서 대중
교통편이 운행되는 왕복2차선의 강남로(지방도88호선)과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호(2)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정
비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한
강)수변구역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책(1권
역)<환경정책기본법>
■ 기호(3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리
구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역<한강수계 상
수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 기호(2,3) 토지는 일반건축물대장상 일단의 단독주택 건부지로서 일괄평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2018.01.23. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 단독주택으로
서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감
창호 : 시스템창임

이용상태

본건은 2층 단독주택으로서 일반건축물대장상
1층 : 방1, 거실, 주방/식당, 욕실1, 드레스룸, 다용도실, 현관, 보일러실
2층 : 방1, 욕실1, 드레스룸
지층 : 주차장, 창고
등의 구조임.

설비내역

급ㆍ배수 등 위생설비 및 기본설비 되어 있으며, 개별난방임.

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 내부구조도는 일반건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 이용상황
등 재확인 바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 벽체이용 샷시조, 다용도실, 다락, 조경시설(2024타경42183 감정서상 ㄱ~ㄹ)매각 포함
-목록4,,5,6,7 지분매각
-목록4 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 몰수), 매각에서 제외되는 지상 소유자 미상 목구조물 소재
-목록5 공부상 임야이나 현황 도로

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경42183 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 전수리 518-5 제1동

용도: 단독주택

감정가: 926,214,840원

토지면적: 1950.00㎡ (약 589.87평)

토지지분: 918.995㎡ (약 278.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 190.66㎡ (약 57.68평)

건물지분: 190.66㎡ (약 57.68평)

건물 제시외면적: 64.00㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 벽체이용 샷시조, 다용도실, 다락, 조경시설(2024타경42183 감정서상 ㄱ~ㄹ)매각 포함. 목록4,5,6,7 지분매각. 목록4 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 보증금 몰수). 매각에서 제외되는 지상 소유자 미상 목구조물 소재. 목록5 공부상 임야이나 현황 도로.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양평군 강하면 전수리 소재 "전수1리마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 전원주택단지가 잘 조성되어 있으며, 북측 지방도변에는 음식점 등 근린생활시설이 자리하고 있습니다. 농촌 마을, 전원 주택지대, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 차량의 출입은 원활한 편이며, 인근 지방도와의 접근성 및 연결성이 좋아 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선을 고려할 때 보통 수준입니다.

본건 남동측으로는 전원주택단지 내 세로가 개설되어 있으며, 이 도로는 북측 인근의 왕복 2차선 강남로(지방도88호선)와 연결됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 장

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-14

확정일자: 2022-12-14

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 없음

권리분석 결과, 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 대상이 아닙니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 토지 등기부 요약

말소기준권리: 을3 근저당 (양평축산업협동조합, 2018-01-31 접수, 312,000,000원)

소유권 이전: 이성숙 (2016-10-27)

말소 예정 권리: 을3 근저당, 갑5 가압류(강연옥), 갑7 임의경매(양평축산업협동조합), 갑8 압류(김천세무서장)

인수되는 권리: 없음

* 건물 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당 (양평축산업협동조합, 2018-01-31 접수, 312,000,000원)

소유권 보존: 이성숙 (2018-01-25)

말소 예정 권리: 을1 근저당, 갑2 가압류(강연옥), 갑3 강제경매(강연옥), 갑4 임의경매(양평축산업협동조합), 갑5 압류(김천세무서장)

인수되는 권리: 없음

결론적으로, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 전원주택단지 내에 위치하며, 인근 지방도변에 일부 근린생활시설(음식점 등)이 분포하고 있습니다. 따라서 상업적 기능보다는 주거 기능이 주된 지역으로 판단됩니다. 대규모 상업 시설 접근성은 낮으나, 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설은 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 제반 차량의 접근은 용이하며, 지방도와의 연결성이 좋습니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인근 지방도변의 음식점 등 일부 근린생활시설 이용이 가능합니다. 전원주택단지라는 특성상, 대형마트나 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 주거환경: 전원주택단지로 형성되어 있어 비교적 쾌적하고 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 법적 절차의 복잡성이 존재합니다.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 토지 중 일부(목록4)는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매각 허가 결정까지 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

* 지분매각: 토지 지분(약 47%)과 건물 전체가 매각 대상입니다. 건물은 온전히 소유하더라도 토지에 대한 소유권이 분산되어 있어, 소유권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제외되는 목구조물: 소유자가 불명확한 목구조물이 매각 대상에서 제외되어 있어, 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공부와의 차이: 목록5는 공부상 임야이나 현황은 도로로 사용되고 있습니다. 이는 토지 이용 계획 및 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 제시외면적: 64.00㎡의 제시외 건물(샷시조, 다용도실, 다락, 조경시설 등)이 매각에 포함되나, 공부상 면적과 차이가 존재하므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 등록된 임차인은 대항력이 없으나, 기타 임대차 관계가 존재할 가능성이 있어 정확한 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양평군 강하면 전수리의 전원주택 단지 내에 위치한 단독주택으로, 건물 자체는 비교적 신축(2018년 사용승인)입니다. 그러나 토지 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 제외되는 목구조물, 공부와 현황의 차이 등 여러 복잡한 권리 및 현황상의 문제점을 내포하고 있습니다. 특히 토지의 지분 매각은 매수인이 소유권을 온전히 행사하는 데 큰 제약이 될 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2018년에 건축된 비교적 최신 건물입니다.

* 쾌적한 주거 환경: 전원주택단지 내 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 또는 토지 가치 상승 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 926,214,840원

본 물건은 토지 지분 매각, 농지취득자격증명 제출 필요, 제외되는 목구조물, 공부와 현황의 차이 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히 토지 지분 매각은 실질적인 재산 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

따라서 이러한 제반 상황을 고려할 때, 감정가를 기준으로 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

토지 지분(약 47%) 및 건물 전체 매각, 그리고 복잡한 권리 및 현황상의 문제점을 감안하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 555,000,000원 ~ 648,000,000원

보수적인 관점에서, 현 시점에서의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여 약 600,000,000원 수준을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 경매 물건의 시세 대비 할인율을 적용한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.