나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10364 [1] 경기도 화성시 장지동 938-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가우 · 평가일 2024.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 "LH 동탄호수 하우스디 아파트" 남동측 인근에 위치하며
부근은 개발 예정지대로서 인근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설,
공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

형태 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 8-10미터, 북측으로 로폭 약 6미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로2류(폭 8m-10m)(2014
-10-01)(일반도로 , 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-01)(일반도로,동탄2지
구)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-07-19)(화성오산교육지
원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설
로서,(사용승인일 : 2016.11.30)

외 벽 : 외장 돌붙임.
내 벽 : 벽지도배 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설로 이용중임.
(후면 "건물개황도 및 사진"참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비 등임.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 조사일 현재 본건 3층 부분은 3층 내부계단을 이용하여 출입할수 있는 다락이 소재함.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

경기도 화성시 장지동 938-2

1.2. 물건종별

근린주택 (건물은 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설)

1.3. 감정가

1,431,087,300원

1.4. 면적

토지면적: 249.90㎡ (약 75.6평)

건물면적: 393.39㎡ (약 119.0평)

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매구분

부동산임의경매

1.7. 채권자

하OOO (등기부상 하나은행으로 추정)

1.8. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 장지동 소재 "LH 동탄호수 하우스디 아파트" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 개발 예정지대로서 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 현황

인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 로폭 약 8-10미터, 북측으로 로폭 약 6미터 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 2019-12-10 접수, 소유권보존 (경기도시공사)

* 2020-02-06 접수, 소유권이전 (최성락, 매매)

* 2020-02-20 접수, 근저당권 (하나은행, 761,400,000원) - 말소기준권리

* 2024-09-12 접수, 임의경매 (하나은행, 654,119,122원)

* 토지 등기부채권 총액: 761,400,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 2016-12-01 접수, 소유권보존 (이광옥 외 1명)

* 2016-12-09 접수, 근저당권 (하나은행, 761,400,000원) - 말소기준권리

* 2024-04-18 접수, 주택임차권 (박혜민, 199,500,000원) - 말소

* 2025-11-06 접수, 주택임차권 (박경숙, 160,000,000원) - 말소

* 2024-09-12 접수, 임의경매 (하나은행, 654,119,122원)

* 2025-07-30 접수, 지분압류 (화성시, 세무과-16 104) - 말소

* 건물 등기부채권 총액: 1,120,900,000원

3.3. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 박 (임차인): 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-08, 확정 2022-07-08, 배당신고 2024-11-05

* 박 (임차인): 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-04-17

* 박 (임차인): 보증금 199,500,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-17, 확정 2020-10-16, 배당신고 2024-04-18

* 손 (임차인): 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-17, 확정 2022-05-31, 배당신고 2024-11-27

* 윤 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-29

* 이 (임차인): 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2019-10-01, 배당신고 2024-11-07

* 이 (임차인): 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2023-08-18, 확정 2023-08-18, 배당신고 2024-10-25

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2020년 2월 20일 접수된 하나은행의 근저당권(761,400,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 관련 내용은 없으며, 일괄매각 대상입니다.)

4. 상권분석

본 물건은 동탄2지구 내 개발 예정지에 위치하며, 인근에 아파트 단지들이 밀집하고 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 제2종 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중인 바, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하는 상권입니다. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 주변의 "동탄호수우남더테라스"(2021년 건축, 연립주택)는 2026년 5월 7천만원대에서 9천만원대(전용면적 약 85㎡ 기준)에 거래된 사례가 있어, 해당 지역의 주택 시장 강세를 보여줍니다. 다만, 본 물건은 건축 연도(2016년) 및 물건 종류(근린주택/다가구)에서 차이가 있으므로 직접적인 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

본 물건은 단독주택(다가구주택) 및 제2종 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 2016년 11월 30일에 사용 승인되었습니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 3층 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다. 3층에는 내부 계단을 통해 출입 가능한 다락 공간이 있는 것으로 조사되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 토지 등기부 상 근저당 및 임의경매 채권 총액이 7.6억원 이상으로, 채무 부담이 상당합니다.

* 다수의 임차인: 대항력은 없으나 다수의 임차인이 존재하며, 총 보증금 합계가 5.2억원 이상입니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 배당 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 개발 지역 특성: 개발 예정지대라는 점은 미래 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 현 시점에서는 건설 소음 및 교통 혼잡 등 일시적인 불편함이 있을 수 있습니다.

* 다양한 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차상의 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 장지동의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치한 근린주택 겸 다가구주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다. 주변 시세 상승세를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리 관계는 모두 소멸되는 것으로 분석되나, 다수의 임차인 존재 및 높은 채무 총액은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재 지역: 동탄2지구 내 위치하며 주변 개발이 진행 중으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설과 다가구주택을 겸하고 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 인근 시세 강세: 주변 신축 연립주택의 높은 거래가로 볼 때, 해당 지역 부동산 시장의 강세를 확인할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 권리상의 낙찰 후 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,431,087,300원입니다. 최근 주변 신축 연립/빌라의 거래 사례(동탄호수우남더테라스, 2026년 5월 약 7천만원~9천7백만원, 전용면적 약 85㎡)는 본 물건과 종류 및 건축 연도가 다르지만, 지역 내 부동산 시장의 활황세를 나타냅니다. 본 건의 토지 면적(약 75.6평) 및 건물 면적(약 119.0평), 그리고 근린생활시설 겸 다가구주택으로서의 잠재적 가치를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 주변 개발 가능성과 시장 상황을 감안하여, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 1,350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.