나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5294 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 738-35 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2024.05.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재"조원초등학교"남측 인근에 위치하며, 주변은 단
독주택, 다가구주택 등이 밀집소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용 편의
도는 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측 및 북동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비
지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법)임.

제시목록 외의 물건

후면 "건물평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로서(2013년 10월 사용승인)
외벽 : 벽돌치장 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등.
창호 : 하이새시 창호등임.

이용상태

1층 : 계단실등.
2-5층 : 주택(다가구).

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 기호㉠ 옥탑(계단실등)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ① 본건 내부구조도는 현장답사시 거주인 부재로 일반건축물대장상의"건
축물현황도"에 의거 하였는 바 실제와 차이가 있을 수 있으니 참고바
랍니다.
② 일반건축물대장상 2층 용도는 근린생활시설에서 주택으로 무단용도변경
하여"위반건축물"로 등재되어 있는 바 참고바랍니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.건축물대장상 2층 용도 근린생활시설에서 주택으로 무단용도변경하여 "위반건축물"로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경5294 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 738-35

* 용도: 근린주택

* 토지면적: 186.50㎡ (약 56.42평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 458.38㎡ (약 138.66평)

* 건물 제시외 면적: 13.80㎡

* 건축물대장상 용도: 단독주택(5가구), 근린생활시설

* 사용승인일: 2013년 10월 14일

1.3. 감정가액

* 감정가: 1,029,141,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 "조원초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다가구주택 등이 밀집한 지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 북서측 및 북동측 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 도시계획: 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물 일괄)

* 말소기준권리: 2013.04.22 접수, 주식회사더자산관리대부 근저당권 (240,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 근저당권: 주식회사더자산관리대부 (240,000,000원 + 42,000,000원)

* 전세권: 김광수 (120,000,000원) - 건물 등기부

* 주택임차권: 김재신 (170,000,000원), 박종은 (100,000,000원), 홍정희 (140,000,000원), 이혜미 (100,000,000원) - 건물 등기부

* 임의경매개시결정: 서수원신용협동조합 (281,744,595원)

* 압류: 수원시

* 등기상 채무 총액 (말소기준 권리 이후, 중복 포함): 약 1,193,744,595원

3.2. 임차인 현황

* 김광수 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전세권 설정)

* 김재신 (보증금: 170,000,000원, 차임: 0원, 전입 2016.11.22, 확정 2016.09.27)

* 박정민 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입 2019.11.01, 확정 2019.10.10)

* 박종은 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입 2019.12.13, 확정 2019.11.27)

* 이혜미 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입 2021.09.02, 확정 2021.09.02)

* 홍정희 (망홍기호의상속인) (보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입 2020.05.25, 확정 2020.05.25)

* 원용준 (보증금: 0원, 차임: 0원)

* 원장희 (보증금: 0원, 차임: 0원)

* 이대기 (보증금: 0원, 차임: 0원)

* 이승선 (보증금: 0원, 차임: 0원)

* 주의: 원용준, 원장희, 이대기, 이승선 임차인은 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 전입/확정일자 정보가 없어 권리 분석에 어려움이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 인수 권리

* 등기부상 모든 근저당권, 전세권, 주택임차권은 말소기준권리(을5, 2013.04.22 접수 근저당권)보다 후순위이거나, 경매 신청 채권자(서수원신용협동조합)에 의해 말소 대상입니다.

* 따라서, 경매 절차가 완료되면 해당 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없다고 명시됨)

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원. 채무자가 인수해야 하는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 동향

* 제공된 JSON 정보는 개별 빌라(다세대) 단위의 최근 매매 사례로, 본건과 같은 근린주택 건물 전체의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

* 예시 1: 수원시 장안구 조원동 637-9 소재 원아트빌라 (2003년 건축, 5층) - 2026년 6월, 130,000,000원 (전용면적 34.72㎡)

* 예시 2: 수원시 장안구 조원동 738-28 소재 요담빌라 (1993년 건축, 4층) - 2026년 6월, 45,000,000원 (전용면적 29.12㎡)

* 본건은 2013년 준공된 5층 근린주택으로, 이러한 개별 빌라 단위의 거래 사례와는 성격이 다릅니다. 건물 전체의 가치를 평가해야 합니다.

* [추가 분석 필요] 본건과 유사한 규모(연면적 약 458㎡, 5층, 근린주택)의 건물 매매 및 경매 사례 조사가 필요합니다. 유사 건물의 평당 시세, 임대수익률 등을 고려한 추가 분석이 요구됩니다. (검색 결과: 수원시 장안구 조원동 일대의 빌라 실거래가는 10평형대 기준 8천만원~1억 7천만원 수준으로 파악되나, 이는 개별 세대 기준이며 본건 건물 전체의 시세를 반영하지 못합니다. 근린주택 건물 전체의 거래 사례는 추가 조사가 필요합니다.)

4.2. 지역 시세 분석

* 본건 소재지인 수원시 장안구 조원동 일대는 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 있습니다.

* 현재 제공된 개별 빌라 매매가는 약 4,500만원 ~ 13,000만원 수준이며, '조원동 그린나래'와 같은 빌라의 최근 매매가는 1억 7,500만원(11평형) 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가액(약 10.3억원)과는 큰 차이를 보입니다.

* 본건은 개별 주택이 아닌 여러 가구 및 근린생활시설이 복합된 건물이며, 건물의 신축 연도(2013년)를 고려할 때 감정가액이 높게 책정되었거나, 주변 시세 대비 가격 괴리가 있을 수 있습니다.

* [추가 분석 필요] 주변 유사 근린주택의 최근 실거래가, 전월세 시세, 공실률 등을 파악하여 본건의 적정 가치를 재산정해야 합니다. (검색 결과: 조원동 일대의 빌라 전세는 1억원 내외, 월세는 50~70만원대가 주를 이루고 있으며, 근린주택 건물 전체의 임대 수익률에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 주변에 상업시설 및 편의시설이 밀집되어 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

* 인근에 조원초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* [추가 분석 필요] 지도 서비스를 활용하여 주변 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 공장 등) 존재 여부를 확인해야 합니다. (현재 검색 결과에서는 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 건축물대장상 2층 용도가 근린생활시설에서 주택으로 무단 용도 변경되어 "위반건축물"로 등재되어 있습니다.

* 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령, 건물 사용 제한 등 법적 제재의 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사 및 매각 시 불이익을 받을 수 있는 중대한 사항입니다. (검색 결과: 위반건축물은 연 1~2회 시가 표준액의 10%에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있으며, 최초 건축주가 아닌 현 소유주에게 부과될 수 있습니다.)

* 해당 위반 사항 해소를 위한 시간 및 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인 관련

* 총 11명의 임차인/전세권자가 확인되며, 이 중 4명은 보증금 및 차임 정보가 불분명합니다.

* 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 보증금 미상인 임차인들에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 기타

* 감정가액과 주변 유사 물건 시세 간의 큰 괴리가 존재합니다. 이는 감정가액의 적정성 또는 시장의 가격 인식에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

* 다수의 채권 및 임차권이 등기되어 있었으나, 대부분 말소 대상이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 조원동에 위치한 5층 근린주택으로, 신축 연도(2013년) 대비 비교적 최신 건물이며, 초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 차량 및 대중교통 접근성도 무난합니다.

등기부상 권리 관계는 대부분 말소 예정으로, 인수되는 채무나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 2층의 위반건축물 등재는 명확한 리스크 요인이며, 이에 대한 해소 방안 및 비용을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 제공된 개별 빌라 매매 사례와 본건의 감정가액 간의 큰 차이가 존재하여, 상세한 시세 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도(2013년) 대비 비교적 양호한 건물 상태 및 준수한 입지.

* 주요 권리 관계가 말소될 예정으로, 권리 인수 부담이 적음.

* 위반건축물 해소 시 건물 가치 상승 잠재력 보유.

* 해당 지역 근린주택 시장의 임대 수익률이 양호할 경우, 안정적인 임대 수입 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 1,029,141,000원

* 주요 채무 총액 (말소기준권리 + 경매개시채권액): 약 282,000,000원 + 281,744,595원 = 약 563,744,595원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터 및 검색 결과의 개별 빌라 매매가/전세가는 본건 건물 전체의 가치를 반영하기 어렵습니다. 유사 규모/유형의 근린주택 건물 자체의 최근 실거래가, 공실률, 임대 수익률 등 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 위반건축물 감안: 위반건축물 해소 비용 및 시간, 그리고 향후 발생 가능한 이행강제금(연 1~2회, 시가 표준액의 10% 수준) 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠정적 예상 입찰가 산정: 현재 감정가액 10.3억원 대비, 유사 물건의 시세 정보 부족과 위반건축물 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가의 70~80% 수준 (약 7.2억원 ~ 8.2억원) 에서 시작하여, 추가 시장 조사를 통해 적정 가치를 산정한 후 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (이는 외부 시세 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.