나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10807 [1] 경기도 화성시 병점동 374-5 인텔리스테이 10층1021호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역(1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역("병점역"1호선)이
소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 제10층 제1021호로서,
(사용승인일 : 2017.09.22)
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,
창호 : 하이샤시 등.

이용상태

현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비, 지하주차장
설비, 승강기 설비등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 장방형의 토지로서 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20m, 북측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 준주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
기호2) 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>
기호3) 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>
기호4) 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>
기호5) 준주거지역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10807 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 374-5 인텔리스테이 10층 1021호

용도: 오피스텔

감정가: 113,000,000원

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물면적: 19.21㎡ (약 5.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, 지하철 1호선 병점역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

주변 시설 분석 결과, 현재까지 해당 주소지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 일부 후기에서는 비행기 소리나 기차 소음이 들릴 수 있다는 언급이 있어 소음에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 물건입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-08-17, 배당신고일자 2024-04-03, 대항력: 있음. 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양도인:김영인), 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2024-01-19, 배당신고일자 2024-11-21, 대항력: 없음.

집합건물 등기부 요약 상으로는 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 을구 1번: 주택임차권, 권리자 김영균, 권리금액 130,000,000원, 말소: 인수. 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-08-17.

* 갑8: 강제경매, 권리자 김영균, 권리금액 132,654,707원, 말소: 말소. (본 경매 사건의 말소 기준 권리)

* 갑7: 가압류, 권리자 신용보증기금, 권리금액 51,340,791원, 말소: 말소.

* 갑9: 압류, 권리자 북대전세무서장, 말소: 말소.

종합적으로 볼 때, 을구 1번의 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

4. 상권분석

본 물건은 병점역 인근에 위치하여 유동인구가 상당할 것으로 예상됩니다. 주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하고 있습니다. 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용 중인 토지 특성상, 주변의 주거 수요와 더불어 상업 시설 이용 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로 2017년 9월 22일에 사용 승인되었습니다. 지상 10층, 지하 3층 규모의 건물 내 10층에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재 탐지, 개별 난방, 지하 주차장, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변으로 약 20m 및 12m 내외의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 을구 1번 임차권의 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 최근 거래가 및 감정가 대비 높은 금액의 보증금 인수 부담은 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 명확히 인수되는 130,000,000원의 보증금이 존재하므로 이 부분에 대한 철저한 확인 및 추가적인 권리분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 병점역 인근의 오피스텔로, 비교적 신축 건물에 속하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지입니다. 다만, 130,000,000원의 인수해야 할 임차보증금이라는 중대한 인수 부담이 존재하여 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 이 부담을 고려했을 때, 입찰가를 산정함에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 잠재적 임대 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년에 89,000,000원, 98,500,000원, 125,000,000원에 거래되었습니다. 평균 거래가는 약 104,170,000원 수준입니다. 감정가는 113,000,000원으로 책정되었습니다.

본 건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외하였습니다. 그러나 물건명세서상 130,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이 명시되어 있어, 실제 투입 비용은 입찰가 외에 추가적으로 발생할 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 발생하는 인수 부담금을 감안하여 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다. 현재 시세 및 감정가, 그리고 명확한 인수 부담금을 고려하여, 잠재적인 인수 부담금(130,000,000원)을 제외한 순수 물건 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정하면, 보수적으로는 80,000,000원 ~ 95,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 130,000,000원의 보증금 인수 리스크가 완전히 해소되지 않는다면, 입찰 참여 자체를 재고하거나 현장 조사를 통해 보증금 회수 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.