나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9234 [1] 경기도 수원시 장안구 천천동 268-34 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 천천동 소재"성균관대학교"동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(다중주택)로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관대학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 ‘건물감정평가요항표’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 3층건으로서,
(사용승인일자 : 2020.07.28.)

외 벽 : 석재붙임 및 타일붙임 등 마감
내 벽 : 페인트 및 벽지도배 등 마감
창 호 : 하이새시 창임.

이용상태

기호(2) : 1층-3층 건물로서, 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 다중주택임.

설비내역

위생설비, 급 ? 배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임
기타:본건 토지상에 제시외건물㉠"옥탑(계단실 등)"은 일반건축물대장상 옥탑(연면적제외)으로 기재되어 있으니 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

경기도 수원시 장안구 천천동 268-34에 위치한 다중주택에 대한 부동산 강제경매 물건입니다. 총 감정가는 1,218,735,200원입니다.

1.2. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 3층 건물로, 사용승인일자는 2020년 7월 28일입니다. 건물의 연면적은 204.42㎡(약 61.84평)이며, 제시외 건물(옥탑, 계단실 등) 면적은 9.62㎡(약 2.91평)입니다.

1.3. 토지 정보

토지는 사다리형의 건부지(다중주택)로 이용 중이며, 면적은 148.00㎡(약 44.77평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 감정가

본건의 총 감정가는 1,218,735,200원입니다.

1.5. 경매 정보

사건번호는 수원지방법원 2024타경9234 (1)이며, 채권자는 김OO입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 천천동에 소재하며, "성균관대학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 건물 북동측으로는 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

토지 등기부 상에는 소유권 이전, 지분 이전, 근저당, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리인 근저당(372,000,000원)보다 후순위인 강제경매(70,133,000원)는 말소될 예정입니다.

3.2. 건물 등기부 요약

건물 등기부 상에는 소유권 보존, 근저당(372,000,000원), 주택임차권, 강제경매, 압류 등의 권리가 등기되어 있습니다. 이 중 말소기준권리인 근저당(을1)보다 후순위인 주택임차권, 강제경매, 압류 등은 모두 말소될 예정으로, 낙찰 시 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

등기부 및 물건 명세서에 기재된 임차인 현황은 다음과 같습니다. 본건 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.

* 구진교: 보증금 85,000,000원, 차임 0원. 전입 2020-11-16, 확정 2020-10-28, 배당 2024-09-27.

* 김견호: 보증금 130,000,000원, 차임 0원. 전입 2023-03-06, 확정 2023-01-12, 배당 2024-09-09.

* 김경호: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-10-25, 확정 2022-10-06, 배당 2024-09-10.

* 김남현: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입 2020-10-30. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

금액이 미상인 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락된 임차인이 있으므로, 입찰 전 추가적인 권리 확인 및 명도 관련 절차를 신중하게 검토해야 합니다.

* 김태욱: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입 2020-10-30, 확정 2020-10-13, 배당 2023-05-16.

* 김태욱: 보증금 65,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-01-06, 확정 2021-01-06, 배당 2023-05-16.

* 박혜린: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-09-13, 확정 2021-08-02, 배당 2024-09-12.

* 오동준: 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 전입 2020-10-08, 확정 2020-09-18, 배당 2024-09-13.

* 우승욱: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-08-17, 확정 2021-07-15, 배당 2024-09-24.

* 이석찬: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2023-02-06, 확정 2023-02-06, 배당 2024-10-02.

* 이종두: 보증금 80,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-12-01, 확정 2021-12-01, 배당 2024-10-28.

* 이지회: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-10-18, 확정 2022-09-21, 배당 2024-09-11.

* 임소리: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-12-30, 확정 2022-11-24. 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

금액이 미상인 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락된 임차인이 있으므로, 입찰 전 추가적인 권리 확인 및 명도 관련 절차를 신중하게 검토해야 합니다.

* 조재혁: 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 전입 2021-04-23, 확정 2022-11-24, 배당 2024-09-19.

3.4. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기된 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 건물 상태 및 이용현황

4.1. 구조 및 연혁

건물은 철근콘크리트구조의 경사슬라브 지붕을 가진 3층 다중주택으로, 2020년 7월 28일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 및 타일붙임, 내벽은 페인트 및 벽지도배, 창호는 하이새시로 마감되었습니다.

4.2. 내부 이용 및 설비

건물은 1층부터 3층까지 다중주택으로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 제시외 건물

건물(2) 외에 본건 토지상에 제시외 건물로 "옥탑(계단실 등)"이 존재합니다. 이는 일반건축물대장상 옥탑(연면적 제외)으로 기재되어 있으므로, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

5. 토지 이용계획

5.1. 용도지역 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(성균관대학교), 도시교통정비촉진법에 따른 도시교통정비지역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

6. 상권 및 생활정보

6.1. 주변 상권

인근에 성균관대학교가 위치하고 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있으며, 아파트, 다세대, 다가구 주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 생활 편의시설

성균관대학교를 비롯한 교육시설과 함께, 주변 주거 지역을 기반으로 한 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 후순위 권리가 말소될 예정으로 권리상 인수할 사항은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임차인 현황에서 일부 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락된 부분이 있어, 이에 대한 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 철저한 현장 확인 및 명도 전략 수립이 필요합니다.

7.2. 기타 리스크

제시외 건물인 옥탑이 존재하므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 문제 여부를 추가로 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 현대적인 다중주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 성균관대학교와 인접해 있어 임대 수요 확보에 유리할 수 있으며, 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태라는 점이 큰 장점입니다. 다만, 제시외 건물의 존재와 일부 임차인의 정보 누락은 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 현대적 시설로 관리 용이성 및 높은 임대 가치 기대.

* 우수한 입지: 성균관대학교 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 후순위 권리가 말소되어 낙찰자가 권리를 인수하지 않음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 재산 가치 극대화 가능.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,218,735,200원입니다. 제공된 주변 시세 정보 JSON 데이터의 경우, 1995년 건축된 다세대 주택으로 본건(2020년 건축, 다중주택)과는 건축 연도, 용도, 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서, 해당 JSON 데이터를 직접적인 시세 산정 근거로 활용하기에는 한계가 있습니다.

본건은 신축 다중주택이라는 점과 깨끗한 권리 상태를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 975,000,000원에서 1,097,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종적으로 결정해야 할 부분이며, 정확한 시세 조사를 통한 최종 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.