나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76937 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 26-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2024.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 용인시 기흥구 마북동 소재 "마북IC" 북측 인근에 위치하며 본건 주위는 주택 및
농경지, 임야등 으로 형성된 근교농촌지대임.

교통상황

기호(5,6)토지를 통하여 차량 및 농기계 등의 출입이 가능하며 기타 제반 교통여건은
보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,4) : 본건은 부정형의 토지로서 전 및 휴경지 상태임.
기호(3) : 본건은 장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.
기호(5) : 본건은 부정형의 토지로서 전 및 일부 현황도로 등으로 이용중임.
기호(6) : 본건은 부정형의 토지로서 현황도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(5) 일부 및 기호(6) 현황도로를 통하여 공도에 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-4) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역
(전술), 성장관리권역임.
기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역
(전술), 성장관리권역, 하천구역임.
기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육
제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 가건물창고(농사용판넬등), 양봉통, 폐자재 및 폐가구 등이 소재함.

공부와의 차이

기호(2)토지 남서측 일부는 주변임야에 화체된 상태임
기호(1,4,5) 의 공부상 지목은 "답" 이나 현황 대부분" 전 "으로 이용중임.
기호(5) 일부 및 기호(6)의 공부상 지목은" 답" 이나 현황 "도로등"으로 이용중임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 벽돌조 시멘트기와지붕 단층임.

이용상태

본건은 제시목록 및 공부상 주택이나 기준시점 현재 장기간 방치되고 관리되지 않은
폐가상태임.

설비내역

본건은 기준시점 현재 장기간 방치되고 관리되지 않은 폐가상태로 주거기능 어렵고
철거대상으로 판단됨.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1,2,4,5,6 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수신청보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
3. 목록 2. 토지 남서측 일부는 주변임야에 화체된 상태임
4. 목록 1,4,5 의 공부상 지목은 "답" 이나 현황 대부분" 전 "으로 이용중임
5. 목록 5 일부 및 목록 6 의 공부상 지목은" 답" 이나 현황 "도로등"으로 이용중임
6. 목록7은 폐가로 경제적 가치 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경76937 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 26-6

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 8,422,233,000원 (84억 2,223만 3천원)

토지면적: 9,885.00㎡ (약 2,990.21평)

건물면적: 175.74㎡ (약 53.16평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마북IC" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 근교 농촌지대의 특징을 보입니다.

2.2. 교통 상황

기호(5,6) 토지를 통해 차량 및 농기계 등의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(5) 일부 및 기호(6) 토지를 통해 현황 도로로 접근 가능하며, 이를 통해 공도로 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권이전(1981-12-03) 된 이대철 외 다수의 근저당, 지상권, 압류, 소유권이전청구권가등기 등이 존재합니다.

건물 등기부상 소유권보존(1986-04-21) 된 이대철 외 다수의 근저당, 압류, 소유권이전청구권가등기 등이 존재합니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 7,980,000,000원 (79억 8천만원) 입니다.

3.2. 말소기준권리

건물 등기부상 을20 (2021-02-17 접수) 근저당권, 토지 등기부상 을26 (2021-02-17 접수) 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나, 등기부상 을27 지상권은 말소 예정입니다. 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 갑15 소유권이전청구권가등기(2025-04-09 접수, 주식회사마루나루)의 처리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터는 인근 지역(마북동)의 다세대 주택 매매 사례 정보를 포함하고 있습니다.

- 미성드림빌(359-2번지): 2026년 5월, 전용면적 30.66㎡는 9억 5,650만원, 22.462㎡는 7억 2,750만원에 거래되었습니다.

- 경인주택(180-7번지): 2026년 7월, 전용면적 69.3㎡는 12억 4,000만원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 JSON의 다세대 주택 시세 정보는 본건과 같이 넓은 토지(9,885㎡)를 가진 단독주택의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 본건의 경우, 대규모 토지 가치가 감정가에서 큰 비중을 차지할 것으로 판단됩니다. 따라서 인근 단독주택 또는 유사 규모 토지 거래 사례 비교가 필수적이며, 이를 통해 정확한 시세 분석이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 마북IC 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 주변으로 주거 단지와 농경지가 혼재되어 있으며, 생활 편의시설은 차량 이동 시 인근 상업 지역을 이용해야 합니다.

"비행안전제3구역(전술)"에 해당하여 항공기 소음 또는 관련 규제가 있을 수 있습니다.

주변에 유해하거나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

- 농지취득자격증명: 목록 1,2,4,5,6 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가합니다.

- 원상회복명령 가능성: 관련 법규 위반 시 원상회복 명령이 내려질 수 있습니다.

- 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 중요합니다.

- 목록7: 폐가로 경제적 가치가 없습니다.

6.2. 물리적/현황 리스크

- 건물 상태: 현재 건물은 장기간 방치되어 폐가 상태이며, 주거 기능이 어렵고 철거 대상 판단이 필요합니다. 상당한 철거 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

- 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지의 지목(답)이 현황(전, 도로 등)과 달라 추후 정비가 필요할 수 있습니다.

- 토지 일부 침범: 목록 2. 토지 남서측 일부가 주변 임야에 침범된 상태입니다.

- 제시외 물건: 가건물 창고, 양봉통, 폐자재 등이 소재하여 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리상 리스크

- 소유권이전청구권가등기: 주식회사마루나루 명의의 가등기가 말소되지 않고 남아있을 가능성이 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

- 압류: 다수의 세무서 및 지방자치단체의 압류가 존재하나, 이는 통상 경매 절차에서 매각 대금으로 소멸됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 넓은 토지를 가진 단독주택 부지입니다. 감정가가 84억 원대로 높게 책정된 것은 토지 가치가 상당 부분을 차지하기 때문으로 보입니다. 그러나 현재 건물은 폐가 상태로 경제적 가치가 거의 없으며, 철거 또는 대규모 리모델링이 불가피합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 요건, 토지 현황과 공부상 지목의 차이, 일부 토지의 침범 등 복합적인 관리 및 법규 관련 사항들을 반드시 확인해야 합니다. 마북IC 인근이라는 입지적 장점을 고려할 때, 토지 개발 또는 활용 가치를 중심으로 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

- 광활한 토지 면적: 9,885㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 재활용에 있어 큰 잠재력을 제공합니다.

- 우수한 입지: 마북IC와 인접하여 교통이 편리하며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역에 위치합니다.

- 개발 가능성: 현재 폐가 상태의 건물은 철거 후 토지 활용에 대한 자유도를 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,422,233,000원이며, 총 채권액은 7,980,000,000원입니다. 제시된 주변 다세대 주택의 매매 시세는 본건 토지 규모와 직접적인 비교가 어렵습니다.

건물의 현 상태, 농지취득자격증명 필요성, 지목과 현황의 차이 등 여러 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

현재로서는 정확한 시세 비교가 어려워 특정 입찰가를 제시하기는 제한적이나, 일반적인 경매 시장 상황 및 본건의 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 95% 수준(약 67억 3,778만 6천원 ~ 79억 9,111만 8천원)을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사 및 법적 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.