나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50178 [1] 경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역에이-3블럭 봉담자이라피네 103동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 "와우초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 제16층 제1602호로
외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호: 새시창호 등 입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재관련설비, 지하주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 부지는 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

- 기준시점 현재 대지권미정리 상태입니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.
2. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
3. 분양회사에서 대지지분,대지금액이 명시되어 있는 분양계약서 사본 제출함.
4. 화성시 효행구청에서 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신있음.(2026.8.12.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 수원지방법원 2025타경50178 (1)

4. 소재지: 경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역에이-3블럭 봉담자이라피네 103동 16층1602호

5. 용도: 아파트

6. 감정가: 538,000,000원

7. 토지면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡)

8. 건물면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

9. 건물지분: 84.9847㎡

10. 건물 제시외면적: 0.00㎡

11. 면적 표기:

* 전용면적 (추정): 약 60.00㎡ (약 18.1평)

* 분양면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산 임의경매

14. 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOO

15. 특이사항: 중복사건, 대지권미등기, 도시개발구역, 유동화물건

2. 입지조건

3.

4. 위치: 본건은 경기도 화성시 봉담읍 동화리 소재 "와우초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

5. 주위환경: 단지 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

6. 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 제16층 제1602호로, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호 등으로 되어 있습니다.

7. 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

8. 기본설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 승강기, 소화전, 화재관련 설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

9. 토지이용: 본건 소재 부지는 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

10. 도로접근성: 아파트 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되어 있어 차량 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

4.

5. 말소기준권리: 을1 (2024-01-25 접수, 신한은행 근저당권)

6. 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (신한은행, 275,000,000원)

* 을3: 근저당권 (주식회사오케이자산관리대부, 150,000,000원)

* 을3-1: 3번근저당권부채권질권설정 (김영수, 150,000,000원)

* 갑4: 임의경매 (주식회사오케이자산관리대부, 100,000,000원, 2025타경50178)

* 갑5: 임의경매 (신한은행, 2025타경1358)

7. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 등기부상 기록된 권리 외 유치권 등은 별도 확인 필요)

8. 인수하는 임차인 보증금: 0원

9. 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: 하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-28

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

10. 임차인 관련 주의사항: 상기 임차인들은 모두 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단됩니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

5.

6. 본건은 주거 밀집 지역 내 위치하며, 인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

7. 생활 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

8. 향후 발전 가능성: 도시개발구역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

6.

7. 교육시설: 북서측 인근에 와우초등학교가 소재하여 초등 교육 여건이 양호합니다.

8. 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 단지 내 도로를 통한 차량 접근성도 양호합니다.

9. 편의시설: 단지 주변 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

10. 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

8. 대지권 미등기:

* 가장 큰 리스크 요인으로, 현재 등기부상 대지권이 정리되지 않은 상태입니다.

* 대지권의 유무 및 정확한 면적, 소유권 확보 여부는 불확실할 수 있습니다.

* 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고, 분양회사는 대지권 및 대지 금액이 명시된 분양계약서 사본을 제출했으며, 화성시 효행구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실 회신(2026.8.12.자)이 있는 점은 긍정적인 부분으로 작용합니다.

* 대지권 확보 절차 및 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 중복 사건 및 유동화 물건:

* 중복사건은 동일한 물건에 대해 여러 경매가 진행 중임을 의미하며, 혼란을 야기할 수 있으나 최종적으로 하나의 경매로 종결됩니다.

* 유동화 물건의 경우, 자산유동화에 관한 법률에 따라 채권이 금융기관 등으로 이전된 후 경매 절차가 진행되는 경우가 많으며, 이는 채권의 실체 및 회수 절차와 관련된 특수성을 가질 수 있습니다.

10. 임대관계 미상: 본건에 대한 임대차 관계는 등기부 외 별도 확인이 필요한 부분이나, 현재 등기부상 모든 임차인은 대항력 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

8.

9. 본 물건은 경기도 화성시 봉담읍의 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지와 생활 환경을 갖추고 있습니다.

10. 와우초등학교를 도보로 이용 가능한 학군, 단지 내 도로를 통한 편리한 교통 접근성 등 주거 편의성이 돋보입니다.

11. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이로 인한 잠재적 추가 비용 발생이나 권리확보 절차의 복잡성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

12. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되고, 취득세 납부 사실이 확인된 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다.

13. 채무 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없어 권리관계는 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

9.

10. 신축급 아파트의 희소성 및 잠재적 시세 상승 가능성.

11. 편리한 주거 환경과 교육 여건.

12. 대지권 미등기 상태를 감안한 경쟁력 있는 입찰가 책정 시 시세차익 기대.

13. 취득세 납부 확인 등 권리확보 절차 진행 중인 긍정적 신호.

9. 예상 입찰가

10.

11. 본건의 감정가는 538,000,000원입니다.

12. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가격을 기준으로 입찰가격을 산정합니다.

13. '대지권 미등기'라는 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 필요합니다.

14. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본건의 잠재적 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

15. (예상 입찰가격을 특정하기보다는, 감정가격을 기준으로 리스크를 고려하여 산정할 것을 제안합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.