나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50871 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 38-6 블레싱타워 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 초당초등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동
주택, 근린생활시설, 아파트단지, 공원, 임야 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건 내 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로, 초당역(에버라인)이 위치하는 등
제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

2020년 10월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하2층, 지상4층건 내
4층 401호로서,
외벽: 외장석재타일마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

연립주택: 방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 다락층(방1, 욕실, 다락, 테라스(샷시조))

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 엘리베이터, 난방설비(LPG), 소방설비, 옥외주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이고 근린생활시설 및 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m의 도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.
② 중동 38-6번지 토지는 동·서측간 고저차가 있어 동측(인접도로측)에서는 지하2층, 지하
1층이 지상에 노출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경50871 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 38-6, 블레싱타워 4층 401호

감정가: 351,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북인천새마을금고 (등기부 요약 기반)

1.2. 건물 현황

건축물대장 상 건물명: 블레싱타워

구조: 철근콘크리트구조, 경사스라브지붕

사용승인일: 2020년 10월 30일

건물면적: 64.95㎡ (약 19.65평)

건물지분: 64.9538㎡

전유부: 4층 401호

주요 용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설 (의원)

이용 상태 (감정평가서): 연립주택 (방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 다락층 포함)

1.3. 토지 현황

토지면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

토지지분: 38.8㎡

건부지: 근린생활시설 및 공동주택 건부지

토지 형상: 사다리형

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 초당초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

간선도로 접근성이 양호하며, 초당역(에버라인)이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2020-11-20: 소유권보존 (주식회사탐)

* 2022-08-12: 소유권이전 (차미자) - 강제경매(2021타경64421)로 인한 매각

* 2022-08-12: 근저당 (북인천새마을금고, 276,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-08-12: 근저당 (임동규, 150,000,000원)

* 2023-03-22: 가압류 (김기덕, 50,500,000원)

* 2024-01-09: 가압류 경정 (김기덕)

* 2025-01-16: 임의경매 (북인천새마을금고, 259,444,480원) - 본건 경매개시

* 2025-01-24: 압류 (기흥세무서장)

* 2025-02-26: 가압류 (김성원, 45,186,191원)

총 등기부채권액: 521,686,191원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상인 임차인은 없으나, 현장 조사 시 관계인 부재로 정확한 임대 관계는 조사되지 못하였습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내용은 비고란에 기재된 바가 없어 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 49.02㎡, 2026년 5월 거래: 250,000,000원 (약 510,000원/㎡)

* 2020년식, 69㎡, 2026년 5월 거래: 220,000,000원 (약 319,000원/㎡)

* 2017년식, 46.57㎡, 2026년 7월 거래: 210,000,000원 (약 451,000원/㎡)

본건 건물은 2020년 사용승인되었으며, 전용면적 64.95㎡입니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 감정평가서상 이용 상태는 연립주택으로 기재되어 있습니다.

주변 시세 대비 감정가(351,000,000원)가 다소 높게 형성된 것으로 보입니다.

주변 연식과 면적을 고려할 때, 2020년식 69㎡ 다세대 주택의 거래가(220,000,000원)와 비교하면 본건의 면적과 연식을 고려했을 때 시세는 약 2억 7천만원 ~ 3억 3천만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 시설 이용이 편리합니다.

옥외 주차장이 제공됩니다.

5.2. 교육시설

* 초당초등학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 규제가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 '제1종근린생활시설(의원)'이나, 감정평가서상 '연립주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 대출, 매매, 또는 법규 적용에 있어 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 다수의 권리 관계: 말소기준권리 이후 다수의 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 물리적/기타 리스크

* 토지 고저차: 동서측 간 고저차가 있어 지상에 노출된 지하층 부분이 있습니다. 이는 외부 환경 노출이나 단열 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 관계인 부재: 현장 조사 시 관계인 부재로 인해 임대 관계를 상세히 파악하지 못했습니다. (단, 인수 보증금은 0원입니다.)

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 중동에 위치하며, 초당역과 초당초등학교 인근에 있어 교통 및 교육 환경이 양호합니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나, 실제로는 연립주택으로 이용되고 있어 향후 용도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

최근 주변 시세 데이터를 고려할 때 감정가 대비 시장 가격이 낮은 편이지만, 건물 용도 불일치와 토지 고저차 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초당역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 실제 연립주택으로 사용되고 있어 주거용으로 활용 시 일반적인 아파트/빌라 수요를 기대할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 인수되는 권리가 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 351,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 시세 및 본건의 면적, 연식, 입지 조건, 그리고 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태의 불일치 리스크를 종합적으로 고려하였을 때, 현 시세 및 잠재적 가치를 반영한 적정 입찰가는 약 300,000,000원으로 예상됩니다.

본 입찰가는 권리 분석, 시세 조사, 부동산 시장 동향을 기반으로 산정되었으나, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.