나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [14] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 3층304호

용도: 연립주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 119.48㎡ (약 36.14평)

토지지분: 119.4809㎡ (약 36.14평)

건물면적: 66.72㎡ (약 20.18평)

건물지분: 66.7234㎡ (약 20.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약] 1번 국도(통일로)가 단지 인근을 지나며, 이를 통해 수도권으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연녹지지역에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물의 구조 및 이용상태

건축구조는 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 3층 304호이며, 외벽은 돌붙임, 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다. [cite: 감정평가서요약] 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있으며, 탐문조사 결과 서비스 면적(테라스)이 소재하는 것으로 파악됩니다. [cite: 감정평가서요약]

3.2. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 남하향 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

3.3. 설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 최재호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-07

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2024-10-17. 인수 보증금 합계 0원.

금액이 0원이라 하더라도, 임차인의 법적 지위 및 기타 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

4.2. 등기부등본 요약

* 소유권보존: 권민지 (2019-11-08)

* 소유권이전: 주식회사썬택시티 (2020-08-04)

* 근저당권 (말소기준권리): 한국자산관리공사 (2020-09-16, 88,000,000원)

* 임의경매개시결정: 시흥지역산림조합 (2024-08-07, 1,065,703,912원) (사건번호: 고양지원 2024타경5840)

* 압류: 파주세무서장 (2026-08-11)

등기부등본상 채권 총액은 88,000,000원입니다. 매각으로 인해 위 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

4.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건이 소재한 파주읍 봉서리 지역은 주거시설과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약] 인근에 대규모 산업단지 조성 및 개발 호재가 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

5.2. 생활 정보

* 편의시설: 인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하고 있습니다.

* 주변환경: 주변 지역은 다세대, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있으며, 봉서산 자락에 위치하여 경관이 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 210,000,000원이나, 최근 동일 단지인 '더힐펠리스 301동'의 매매 사례(2026년 7월, 67.6264㎡ 기준 130,000,000원)와 비교 시 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가 대비 시세가 낮을 가능성을 시사하며, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다. [cite: json]

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 파주시 환경관리센터(소각장, 매립장 등)가 탄현면에 위치하여 봉서리와는 다소 거리가 있으나, 잠재적 혐오시설 편입 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리에 위치한 연립주택입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 역시 인수 부담이 없습니다.

다만, 감정가 210,000,000원에 비해 최근 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례가 130,000,000원으로 확인되어 시세와의 괴리가 큽니다. 이러한 가격 차이에 대한 명확한 원인 규명이 필요하며, 이는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 인근 개발 호재와 1번 국도 접근성을 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 감정가 대비 현저히 낮은 시세 형성 가능성이 있어, 정확한 시세 파악 후 입찰 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 거래 사례 (더힐펠리스 301동, 67.6264㎡, 2026년 7월 거래가 130,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건(66.72㎡)의 적정 시세는 약 128,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 210,000,000원과의 큰 차이를 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 기반의 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시장 상황을 기반으로 한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 정보 확인을 통해 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.