나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [13] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 고양지원 2024타경5840 (13)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 3층303호

물건 구분: 연립주택 (집합건물)

건축년도: 2019년경 (사용승인일 2019.10.30 기준)

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

토지면적: 119.48㎡ (약 36.14평)

건물면적 (전용면적): 66.72㎡ (약 20.18평)

건물총면적 (402동 기준): 1762.4㎡ (약 533평)

토지총면적 (단지 전체): 2872㎡ (약 869평)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

특이사항: 공동담보 물건.

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연녹지지역.

3. 권리분석

인수되는 권리: 말소기준권리(을4) 한국자산관리공사의 근저당권 2020-09-16보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

말소기준권리:

* 을4) 한국자산관리공사 (근저당권, 2020-09-16, 88,000,000원)

소멸 예정 권리:

* 갑2) 주식회사썬택시티 (소유권이전, 2020-08-04)

* 을6) 한국토지주택공사 (주택임차권, 2020-09-16 접수 기준 / 2020-09-28 확정일자, 120,000,000원)

* 갑3) 시흥지역산림조합 (임의경매, 2024-08-07, 1,065,703,912원)

* 갑4) 파주세무서장 (압류, 2026-08-11)

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 119,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-20

* 확정일자: 2020-09-28

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 채권 총액: 208,000,000원.

4. 상권분석

본 물건은 주변이 주택가와 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 국지적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 경사스라브 지붕 4층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 돌붙임, 타일붙임 마감입니다.

내부 설비: 기본적인 급배수, 위생, 난방설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

이용 상태: 공부상 연립주택으로 등재되어 있으며, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 등으로 이용 가능한 구조로 보입니다. (건물면적 66.72㎡ 기준)

주변 시설: "봉서2리마을회관"이 인근에 위치하며, 지역 생활 편의시설 이용은 보통 수준입니다.

건축물 현황: 더힐팰리스 단지는 총 24세대(총괄표제부 기준), 402동은 16세대(동별 표제부 기준)로 구성되어 있으며, 본건은 3층 303호입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 담보 설정이 여러 부동산에 걸쳐 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나, 추가적인 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 세무서 압류: 최근 파주세무서장의 압류가 있었으나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 경매로 소멸될 예정입니다.

* 대항력 없는 임차인: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 파주읍 소재 더힐팰리스 연립주택으로, 비교적 신축(2019년경 준공)이며 기본적인 생활 인프라를 갖춘 주거용 부동산입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이가 존재하므로 시장 가격을 면밀히 재확인하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 신축 연립주택: 2019년경 준공된 건물로 노후도가 낮습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 추가적인 부담이 없습니다.

* 지역 주거 수요: 파주읍 지역의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 서비스 면적(테라스) 가능성: 일부 호실에 서비스 면적(테라스)이 존재할 수 있다는 점은 매력적인 요소입니다. (관련 정보는 감정평가서 요약에 기재되어 있음)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 동일 단지 "더힐펠리스 301동" (67.62㎡) 2026년 7월 130,000,000원에 거래됨.

* 이는 본건(66.72㎡)과 면적 및 단지가 유사하며, 시세 파악에 가장 중요한 자료로 판단됩니다.

시세 기반 예상가 산출:

* "더힐펠리스 301동" 거래가 기준 평당가: 130,000,000원 / 20.46평 ≈ 6,353,861원/평

* 본건 전용면적(20.18평) 적용 시: 6,353,861원/평 * 20.18평 ≈ 128,273,785원

감정가 대비 시세: 본건 감정가 210,000,000원은 최근 실거래가 130,000,000원 대비 현저히 높게 책정되었습니다. 이는 시장 상황의 변화 또는 초기 감정 시점의 가격을 반영한 것으로 보이며, 실제 경매에서는 시세에 맞춰 접근해야 합니다.

잠재적 가치 고려: 테라스 등 서비스 면적이 실제 존재할 경우 추가 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

추정 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

권장 입찰가: 120,000,000원

*주의: 본 추정가는 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.