나이스옥션 법원경매 고양 2024타경5840 [12] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 중 1층 101호 외로서,
외벽: 돌붙임, 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1-14)는 기준시점 현재 공부상 공동주택(연립주택)으로 등재되어 있습니다.
기호(1,2,7)은 탐문조사결과 서비스면적(테라스)가 소재합니다.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남하향 완경사지를 자체평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 단지내 도로를 통해 외부 공도와 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연녹지지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경5840 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 210,000,000원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 413-3 더힐팰리스 402동 3층302호

용도: 연립주택

건물면적: 66.72㎡ (약 20.18평)

건물지분: 66.7234㎡ (약 20.18평)

토지면적: 119.48㎡ (약 36.15평)

토지지분: 119.4809㎡ (약 36.15평)

건물 및 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "봉서2리마을회관" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 최근 대규모 연립형 주택단지와 전원주택 단지가 들어서면서 마을 환경이 변화하고 있으며, 봉서산 자락의 빼어난 경관과 송림을 자랑하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 또한, 경의중앙선 문산역 및 파주역 인접, 제2순환고속도로 개통 예정 등 개발 호재가 예상되며, 월롱, LCD 산업단지 등 업무단지 접근성이 우수하여 직주근접성이 양호한 지역입니다.

2.3. 주변 환경 분석

검색 결과, 본건 인근 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 계획관리지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어 환경이 쾌적할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(88,000,000원)입니다.

현재 등기부상 을구에 해당 근저당권이 말소 예정이며, 갑구에 등기된 시흥지역산림조합의 임의경매개시결정(1,065,703,912원) 및 파주시, 파주세무서장의 압류 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤동훈

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-29

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-29, 확정일자: 2020-09-21, 배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 126,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함), 차임: 0원, 전입일자: 2020-09-29, 확정일자: 2022-09-13, 배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

인수되는 보증금은 총 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되므로, 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 단지 내 연립주택(더힐펠리스 301동)의 경우 2026년 7월 11일, 전용면적 약 67.63㎡(약 20.46평)가 130,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 인근의 다세대주택 거래 사례를 보면, 2026년 7월 19일 전용면적 약 53.12㎡(약 16.07평)가 108,000,000원, 2026년 7월 9일 전용면적 약 64.96㎡(약 19.65평)가 110,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 대비 감정가 분석

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 그러나 최근 유사 면적의 연립주택 거래가 130,000,000원 수준임을 감안할 때, 감정가와 실거래가 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점 이후 시세 변동 또는 감정가 산정 기준의 차이일 수 있으므로, 입찰 시 이를 면밀히 고려해야 합니다.

본건(전용면적 66.72㎡)을 가장 유사한 단지 내 거래(67.63㎡, 130,000,000원)에 대입하여 환산시, 1㎡당 약 1,922,000원 수준으로, 본건의 예상 시세는 약 128,300,000원으로 산정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 경사스라브 지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 외벽은 돌붙임 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 편의시설

주위 근린생활시설 및 농경지 혼재 지역으로, 봉서2리마을회관이 인근에 있습니다. 대규모 주택단지 개발로 인해 점진적인 편의시설 확충이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 차이

감정가(210,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 130,000,000원) 간의 큰 차이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 이는 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 신중을 기해야 함을 시사합니다.

6.2. 공동담보 물건

공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 더힐팰리스 연립주택으로, 최근 신축된 비교적 신축성이 좋은 건물입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이가 존재하므로, 정확한 시세 파악과 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연립주택으로 관리 상태 양호 예상

* 주변 개발 계획 및 산업단지 접근성을 통한 향후 가치 상승 기대

* 권리상 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(특히 동일 단지 내 거래)를 바탕으로 산정한 시장가치 약 128,300,000원을 기준으로, 보증금 인수 부담이 없음을 고려하여 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 210,000,000원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.